III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17016)
Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107656
La doctrina mayoritaria se inclina por la segunda postura puesto que en todo caso el
socio aportante conserva por imperativo legal el derecho a recibir, cuando se apruebe
definitivamente el proyecto de compensación la finca o fincas de resultado que por
subrogación real se correspondan con la aportada a la junta. Por tanto, la titularidad que
adquiere la junta recaerá sobre una finca cuya existencia tiene el carácter de provisional y
que está destinada a desaparecer para ser sustituida por otra, cuya adjudicación no se
llevará a cabo a favor del titular actual, sino de un titular anterior es decir el socio de la junta.
Desde este punto de vista, la situación podría considerarse como «interina» en la
terminología civil clásica, de forma que habría que distinguir dos objetos de derecho
distintos, tendentes a la unificación en un único objeto y dos titularidades también
diferentes, una interina mientras se aprueba el proyecto de compensación y otra
preventiva, es decir, la del socio aportante con derecho a la adjudicación que le
corresponda en el citado proyecto.
Desde otra perspectiva, los derechos del socio aportante a la adjudicación futura de
la finca o fincas de resultado, en régimen de proporcionalidad con la finca aportada
pueden parificarse a la situación jurídica del reversionista. Conviene destacar que este
derecho del socio aportante a la adjudicación de la finca de resultado debiera hacerse
constar de forma expresa en la inscripción de la aportación, por aplicación analógica de
las normas vigentes sobre constatación registral de la reversión.
La enajenación fiduciaria supone la transmisión directa de la totalidad o de una parte
de la finca de origen, en ejercicio de una facultad atribuida por la Ley a la junta de
Compensación sobre los bienes de sus socios, con el fin de obtener los medios
económicos suficientes para llevar a cabo la obra de urbanización, que la Ley impone a
la junta como uno de sus fines fundamentales. Por tanto, el efecto básico de la
transmisión que consistirá en la necesidad de reconocer a los adquirentes del suelo
transmitido, su derecho a incorporarse a la junta de compensación y a obtener en el
expediente de equidistribución el suelo de resultado correspondiente.
7. Por otra parte, y, en relación al alcance de la facultad fiduciaria de disposición es
preciso caben dos posiciones distintas: la primera, entender que la facultad fiduciaria se
proyecta sobre las fincas aportadas en dominio a la entidad urbanística, precisamente
porque se trata de un acto traslativo de tipo fiduciario, y, la segunda, partir de la base de
que la facultad fiduciaria está pensada para las fincas que permanecen en el patrimonio
del socio, lo que hace necesario desvincular de su titularidad una facultad dispositiva
limitada, con el fin de facilitar la financiación de la urbanización. Pero en todo caso la
junta de compensación, en cuanto a persona jurídica dotada de plena capacidad podrá
evidentemente realizar actos de enajenación inmobiliaria, cuyas características variarán
según el tipo de bienes y las circunstancias de su adquisición. En este sentido,
distinguiremos diferentes supuestos.
a)
De bienes adquiridos para la realización de la actividad ordinaria de la junta.
b)
De bienes inmuebles adquiridos en régimen de aportación en dominio.
La peculiaridad de este caso consiste en que, en el acto de enajenación, tanto de
transmisión como de gravamen, la junta transmitente deberá inexcusablemente hacer
constar que el socio aportante, cedió el dominio, con la condición de recuperar la finca
de resultado que proporcionalmente corresponda por subrogación real a la finca
aportada. En efecto, resulta imprescindible que al adquirente se le haga constar la
existencia de la titularidad preventiva anteriormente citada, por razones idénticas
anteriormente citadas cuando la Junta de Compensación transmita a tercero fincas
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
En estos casos, cuando los bienes adquiridos tengan el carácter de inmuebles, su
enajenación e inscripción registral se sujetará al régimen ordinario, tanto en lo que se
refiere al título como en el ámbito de la calificación registral del mismo. Se tratará del
caso de la adquisición de locales donde desarrollen sus actividades o excepcionalmente
de algún otro inmueble, no incluido en los apartados siguientes.
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107656
La doctrina mayoritaria se inclina por la segunda postura puesto que en todo caso el
socio aportante conserva por imperativo legal el derecho a recibir, cuando se apruebe
definitivamente el proyecto de compensación la finca o fincas de resultado que por
subrogación real se correspondan con la aportada a la junta. Por tanto, la titularidad que
adquiere la junta recaerá sobre una finca cuya existencia tiene el carácter de provisional y
que está destinada a desaparecer para ser sustituida por otra, cuya adjudicación no se
llevará a cabo a favor del titular actual, sino de un titular anterior es decir el socio de la junta.
Desde este punto de vista, la situación podría considerarse como «interina» en la
terminología civil clásica, de forma que habría que distinguir dos objetos de derecho
distintos, tendentes a la unificación en un único objeto y dos titularidades también
diferentes, una interina mientras se aprueba el proyecto de compensación y otra
preventiva, es decir, la del socio aportante con derecho a la adjudicación que le
corresponda en el citado proyecto.
Desde otra perspectiva, los derechos del socio aportante a la adjudicación futura de
la finca o fincas de resultado, en régimen de proporcionalidad con la finca aportada
pueden parificarse a la situación jurídica del reversionista. Conviene destacar que este
derecho del socio aportante a la adjudicación de la finca de resultado debiera hacerse
constar de forma expresa en la inscripción de la aportación, por aplicación analógica de
las normas vigentes sobre constatación registral de la reversión.
La enajenación fiduciaria supone la transmisión directa de la totalidad o de una parte
de la finca de origen, en ejercicio de una facultad atribuida por la Ley a la junta de
Compensación sobre los bienes de sus socios, con el fin de obtener los medios
económicos suficientes para llevar a cabo la obra de urbanización, que la Ley impone a
la junta como uno de sus fines fundamentales. Por tanto, el efecto básico de la
transmisión que consistirá en la necesidad de reconocer a los adquirentes del suelo
transmitido, su derecho a incorporarse a la junta de compensación y a obtener en el
expediente de equidistribución el suelo de resultado correspondiente.
7. Por otra parte, y, en relación al alcance de la facultad fiduciaria de disposición es
preciso caben dos posiciones distintas: la primera, entender que la facultad fiduciaria se
proyecta sobre las fincas aportadas en dominio a la entidad urbanística, precisamente
porque se trata de un acto traslativo de tipo fiduciario, y, la segunda, partir de la base de
que la facultad fiduciaria está pensada para las fincas que permanecen en el patrimonio
del socio, lo que hace necesario desvincular de su titularidad una facultad dispositiva
limitada, con el fin de facilitar la financiación de la urbanización. Pero en todo caso la
junta de compensación, en cuanto a persona jurídica dotada de plena capacidad podrá
evidentemente realizar actos de enajenación inmobiliaria, cuyas características variarán
según el tipo de bienes y las circunstancias de su adquisición. En este sentido,
distinguiremos diferentes supuestos.
a)
De bienes adquiridos para la realización de la actividad ordinaria de la junta.
b)
De bienes inmuebles adquiridos en régimen de aportación en dominio.
La peculiaridad de este caso consiste en que, en el acto de enajenación, tanto de
transmisión como de gravamen, la junta transmitente deberá inexcusablemente hacer
constar que el socio aportante, cedió el dominio, con la condición de recuperar la finca
de resultado que proporcionalmente corresponda por subrogación real a la finca
aportada. En efecto, resulta imprescindible que al adquirente se le haga constar la
existencia de la titularidad preventiva anteriormente citada, por razones idénticas
anteriormente citadas cuando la Junta de Compensación transmita a tercero fincas
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
En estos casos, cuando los bienes adquiridos tengan el carácter de inmuebles, su
enajenación e inscripción registral se sujetará al régimen ordinario, tanto en lo que se
refiere al título como en el ámbito de la calificación registral del mismo. Se tratará del
caso de la adquisición de locales donde desarrollen sus actividades o excepcionalmente
de algún otro inmueble, no incluido en los apartados siguientes.
