III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17016)
Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107655
fincas con una determinada descripción y que, según hace constar el propio notario en
su recurso, se transmitieron a pesar de no estar aprobado el proyecto.
Dicha escritura nunca tuvo acceso al Registro de la Propiedad y, además, en ella no
se vendían fincas de origen incluidas en el proyecto de reparcelación, sino hipotéticas
fincas de resultado que, según puede deducirse del resto de documentación, no llegaron
a ser tales por diferentes modificaciones. En la escritura de 2023 ahora sometida a
calificación, se ratifica la venta por el titular registral, «Decoja, S.L.».
Se trata por tanto de decidir si cabe establecer una correlación o correspondencia
entre (i) la titular registral actual, el/la aportante de las fincas y la junta de compensación,
y (ii) las fincas objeto de venta en la primera escritura y las que se venden en la escritura
complementaria.
El notario recurrente trata de establecer esta correlación sobre la base de
documentos que no constan en el Registro en el momento de la calificación de las
escrituras referidas y que se aportan con el propio recurso, a saber: la escritura de
constitución de la junta de compensación autorizada por la notario de Sigüenza, doña
Pilar Contreras Conde, el día 8 de enero de 1992, con el número 5 de protocolo, una
escritura de agrupación instrumental otorgada ante el notario recurrente el día 20 de
octubre del año 2009 y un certificado del Ayuntamiento de Jadraque de fecha 18 de
diciembre de 2020 en que consta la aportación por «Decoja, S.L.» de una finca
de 66.980 metros cuadrados.
Ya se ha dicho que no pueden tomarse en consideración por no haber sido
aportadas en el momento de la nota de calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Pero lo cierto es que una vez que se aporten, la correlación entre la escritura
complementada y la complementaria quedará establecida por el simple examen de
ambas junto a la documentación ahora aportada.
4. Es cierto que la escritura complementaria se otorga por entidad («Decoja, S.L.»)
distinta de la que comparece como vendedora en la escritura complementada (la junta
de compensación), describiéndose en la escritura complementaria fincas diferentes a las
que figuraban en la escritura objeto de complemento. Pero eso es así porque la entidad
que vende, lo hace como junta de compensación en ejercicio de las facultades fiduciarias
que legalmente tiene atribuidas y acomoda ahora la descripción de las fincas
transmitidas a las resultantes definitivamente de la reparcelación.
5. También es cierto que las fincas de resultado no fueron adjudicadas en el
proyecto de reparcelación a quienes, durante el proceso, fueron adquiriéndolas de la
propia junta de compensación como titular fiduciaria, sino que se adjudicaron a los
titulares de las fincas de origen. Pero es precisamente la escritura complementaria
presentada a calificación el instrumento adecuado para subsanar dicha circunstancia,
teniendo en cuenta que nada obsta a que las adjudicaciones se efectúen a favor de los
titulares de las fincas de origen, en cuyo caso la forma de subsanar es precisamente
ratificar las escrituras intermedias que no pudieron tener acceso al Registro.
El artículo 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se refiere al acceso al
registro de aquellos títulos que, habiéndose llegado a inscribir en el Registro, fueron
objeto de cancelación formal por haber accedido con posterioridad a la nota marginal de
haberse expedido certificación de dominio y cargas para un proyecto de equidistribución,
lo que no es aplicable al presente caso ya que la escritura complementada no llegó a
acceder nunca al Registro. Pero nada impide que habiendo sido transmitidas por la Junta
de compensación a la que pertenece el titular registral, sean ahora objeto de ratificación
por parte del adjudicatario definitivo de las fincas de reemplazo.
6. Se aduce que el vendedor en la escritura complementada es distinto del titular
registral. A este respecto debe abordarse una cuestión de evidente importancia, cual es
la de determinar si la aportación obligada por la modalidad de junta de compensación
implica la transmisión del dominio pleno del socio a la propia junta o de si el derecho
aportado no constituye una titularidad sobre la finca que implique tal dominio pleno.
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107655
fincas con una determinada descripción y que, según hace constar el propio notario en
su recurso, se transmitieron a pesar de no estar aprobado el proyecto.
Dicha escritura nunca tuvo acceso al Registro de la Propiedad y, además, en ella no
se vendían fincas de origen incluidas en el proyecto de reparcelación, sino hipotéticas
fincas de resultado que, según puede deducirse del resto de documentación, no llegaron
a ser tales por diferentes modificaciones. En la escritura de 2023 ahora sometida a
calificación, se ratifica la venta por el titular registral, «Decoja, S.L.».
Se trata por tanto de decidir si cabe establecer una correlación o correspondencia
entre (i) la titular registral actual, el/la aportante de las fincas y la junta de compensación,
y (ii) las fincas objeto de venta en la primera escritura y las que se venden en la escritura
complementaria.
El notario recurrente trata de establecer esta correlación sobre la base de
documentos que no constan en el Registro en el momento de la calificación de las
escrituras referidas y que se aportan con el propio recurso, a saber: la escritura de
constitución de la junta de compensación autorizada por la notario de Sigüenza, doña
Pilar Contreras Conde, el día 8 de enero de 1992, con el número 5 de protocolo, una
escritura de agrupación instrumental otorgada ante el notario recurrente el día 20 de
octubre del año 2009 y un certificado del Ayuntamiento de Jadraque de fecha 18 de
diciembre de 2020 en que consta la aportación por «Decoja, S.L.» de una finca
de 66.980 metros cuadrados.
Ya se ha dicho que no pueden tomarse en consideración por no haber sido
aportadas en el momento de la nota de calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Pero lo cierto es que una vez que se aporten, la correlación entre la escritura
complementada y la complementaria quedará establecida por el simple examen de
ambas junto a la documentación ahora aportada.
4. Es cierto que la escritura complementaria se otorga por entidad («Decoja, S.L.»)
distinta de la que comparece como vendedora en la escritura complementada (la junta
de compensación), describiéndose en la escritura complementaria fincas diferentes a las
que figuraban en la escritura objeto de complemento. Pero eso es así porque la entidad
que vende, lo hace como junta de compensación en ejercicio de las facultades fiduciarias
que legalmente tiene atribuidas y acomoda ahora la descripción de las fincas
transmitidas a las resultantes definitivamente de la reparcelación.
5. También es cierto que las fincas de resultado no fueron adjudicadas en el
proyecto de reparcelación a quienes, durante el proceso, fueron adquiriéndolas de la
propia junta de compensación como titular fiduciaria, sino que se adjudicaron a los
titulares de las fincas de origen. Pero es precisamente la escritura complementaria
presentada a calificación el instrumento adecuado para subsanar dicha circunstancia,
teniendo en cuenta que nada obsta a que las adjudicaciones se efectúen a favor de los
titulares de las fincas de origen, en cuyo caso la forma de subsanar es precisamente
ratificar las escrituras intermedias que no pudieron tener acceso al Registro.
El artículo 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se refiere al acceso al
registro de aquellos títulos que, habiéndose llegado a inscribir en el Registro, fueron
objeto de cancelación formal por haber accedido con posterioridad a la nota marginal de
haberse expedido certificación de dominio y cargas para un proyecto de equidistribución,
lo que no es aplicable al presente caso ya que la escritura complementada no llegó a
acceder nunca al Registro. Pero nada impide que habiendo sido transmitidas por la Junta
de compensación a la que pertenece el titular registral, sean ahora objeto de ratificación
por parte del adjudicatario definitivo de las fincas de reemplazo.
6. Se aduce que el vendedor en la escritura complementada es distinto del titular
registral. A este respecto debe abordarse una cuestión de evidente importancia, cual es
la de determinar si la aportación obligada por la modalidad de junta de compensación
implica la transmisión del dominio pleno del socio a la propia junta o de si el derecho
aportado no constituye una titularidad sobre la finca que implique tal dominio pleno.
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
