III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17016)
Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107657
adquiridas por aportación del socio. Se trata en definitiva de supuestos muy similares,
como se ha dicho antes, al del derecho de reversión.
c) De bienes inmuebles adjudicados a la junta en el proyecto de compensación con
la finalidad de financiar gastos de urbanización.
En la legislación material, se admite la posibilidad de que la junta de compensación
resulte adjudicataria de fincas, cuya finalidad es la de su enajenación, para financiar la
urbanización con la contraprestación recibida por la transmisión realizada.
En relación con este punto es necesario destacar:
– Que la enajenación debe ajustarse a las previsiones estatutarias de la junta.
– Que la adjudicación a la junta supone un negocio fiduciario, de forma que la
finalidad de la posible enajenación, debe tenerse en cuenta en la calificación registral de
la misma.
– Que, por último, en caso de que las fincas adjudicadas a la junta, con la finalidad
expresada no llegaran a enajenarse en todo o en parte o existiese un sobrante en el
precio de las enajenaciones que no se destina a obras de urbanización, lo lógico es que
las fincas no enajenadas o el precio sobrante sea objeto de un nuevo proyecto
complementario de compensación entre los socios de la junta.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación en cuanto a los defectos primero y tercero, y desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación en cuanto al segundo de los defectos, en los términos
que resultan de los anteriores pronunciamientos, considerando el defecto subsanable
mediante una nueva presentación y calificación de la documentación que lo justifica y
que se aportó con el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
8. Lo cierto es que, consultados los libros del Registro, las fincas constan inscritas a
nombre de la entidad mercantil que forma parte de la junta de compensación que
transmitió fiduciariamente las fincas, ahora adjudicadas en el proyecto de reparcelación
de nuevo al citado titular registral, sin tener en cuenta a quienes, durante el proceso,
fueron adquiriéndolas de la propia junta de compensación como titular fiduciaria.
No hay por tanto falta de tracto sucesivo invocado en la nota de calificación. En
efecto, no puede decirse que la finca transmitida esté inscrita en el Registro de la
Propiedad a favor de una persona distinta del anterior titular registral, porque
precisamente es este titular registral actual quien ratifica la venta efectuada en el ínterin
por la junta de compensación, de la cual forma parte. El único obstáculo (no puesto en la
nota de calificación, por lo que tampoco puede tomarse en consideración, ex artículo 326
de la Ley Hipotecaria) es el hecho, fácilmente subsanable a través de la aportación de la
escritura de cambio de estructura social, de acreditar que la titular registral figura como
sociedad anónima («S.A.») cuando en la escritura de transmisión ahora ratificada
figuraba como sociedad limitada («S.L.»). Tan sólo puede darse razón a la registradora
de que con la documentación inicialmente aportada no estaba justificada la incorporación
de «Decoja, S.L.» a la junta de compensación y por eso no se justificaba la relación entre
la titularidad registral y la dispositiva. Si bien es un defecto fácilmente subsanable
mediante una nueva presentación y calificación de la documentación que lo justifica y
que se aportó con el recurso.
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107657
adquiridas por aportación del socio. Se trata en definitiva de supuestos muy similares,
como se ha dicho antes, al del derecho de reversión.
c) De bienes inmuebles adjudicados a la junta en el proyecto de compensación con
la finalidad de financiar gastos de urbanización.
En la legislación material, se admite la posibilidad de que la junta de compensación
resulte adjudicataria de fincas, cuya finalidad es la de su enajenación, para financiar la
urbanización con la contraprestación recibida por la transmisión realizada.
En relación con este punto es necesario destacar:
– Que la enajenación debe ajustarse a las previsiones estatutarias de la junta.
– Que la adjudicación a la junta supone un negocio fiduciario, de forma que la
finalidad de la posible enajenación, debe tenerse en cuenta en la calificación registral de
la misma.
– Que, por último, en caso de que las fincas adjudicadas a la junta, con la finalidad
expresada no llegaran a enajenarse en todo o en parte o existiese un sobrante en el
precio de las enajenaciones que no se destina a obras de urbanización, lo lógico es que
las fincas no enajenadas o el precio sobrante sea objeto de un nuevo proyecto
complementario de compensación entre los socios de la junta.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación en cuanto a los defectos primero y tercero, y desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación en cuanto al segundo de los defectos, en los términos
que resultan de los anteriores pronunciamientos, considerando el defecto subsanable
mediante una nueva presentación y calificación de la documentación que lo justifica y
que se aportó con el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
Sofía Puente Santiago.
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cve: BOE-A-2023-17016
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8. Lo cierto es que, consultados los libros del Registro, las fincas constan inscritas a
nombre de la entidad mercantil que forma parte de la junta de compensación que
transmitió fiduciariamente las fincas, ahora adjudicadas en el proyecto de reparcelación
de nuevo al citado titular registral, sin tener en cuenta a quienes, durante el proceso,
fueron adquiriéndolas de la propia junta de compensación como titular fiduciaria.
No hay por tanto falta de tracto sucesivo invocado en la nota de calificación. En
efecto, no puede decirse que la finca transmitida esté inscrita en el Registro de la
Propiedad a favor de una persona distinta del anterior titular registral, porque
precisamente es este titular registral actual quien ratifica la venta efectuada en el ínterin
por la junta de compensación, de la cual forma parte. El único obstáculo (no puesto en la
nota de calificación, por lo que tampoco puede tomarse en consideración, ex artículo 326
de la Ley Hipotecaria) es el hecho, fácilmente subsanable a través de la aportación de la
escritura de cambio de estructura social, de acreditar que la titular registral figura como
sociedad anónima («S.A.») cuando en la escritura de transmisión ahora ratificada
figuraba como sociedad limitada («S.L.»). Tan sólo puede darse razón a la registradora
de que con la documentación inicialmente aportada no estaba justificada la incorporación
de «Decoja, S.L.» a la junta de compensación y por eso no se justificaba la relación entre
la titularidad registral y la dispositiva. Si bien es un defecto fácilmente subsanable
mediante una nueva presentación y calificación de la documentación que lo justifica y
que se aportó con el recurso.