III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17016)
Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107652
de tanteo en favor de los miembros de la Junta, todo ello conforme a las bases de
actuación decimoséptima y decimonovena por las que se rige la Junta de compensación
y aparecen recogidas en la escritura de constitución de la Junta de Compensación
autorizada por la notario de Sigüenza Doña Pilar Contreras Conde el 8 de enero
de 1992, bajo el número 5 de protocolo.
Con arreglo a la normativa vigente la gestión de la actividad de ejecución
correspondía a la Junta quien actuó como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las
fincas iniciales de los propietarios miembros.
Por tanto, la Sra. Registradora en su nota de calificación está a juicio del recurrente
sobrepasando su función calificadora y obvia que el titular registral está perfectamente
legitimado no existiendo ningún impedimento legal, para transmitir la titularidad de las
parcelas que constan inscritas a nombre de la misma, al margen de consideraciones
previas. El principio de fe pública registral, (artículo 34 LH), quebraría si el adquirente de
fincas a título oneroso y de buena fe de un titular registral pudiere resultar perjudicado
por títulos que al margen de cualquier consideración, pudieran obstaculizar su derecho al
denegarse la inscripción, como ocurre en el caso que nos ocupa.
También se invoca como argumento importante el hecho de que el artículo 18 de la
Ley Hipotecaria establece que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro”.
Por tanto, no se entiende que en su función calificadora la Registradora exija la
presentación de escrituras previas que solo se utilizan de fundamento por temas fiscales
de pagos entre las partes y que a juicio del requirente no deben ser objeto de calificación
previa por las razones apuntadas.
En definitiva la función calificadora no debe entrar a valorar, conforme a lo prevenido
en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debiendo el Registrador sujetarse en su
calificación al documento y a los libros registrales, como establece la Resolución de la
D.G.R.N de 30 de junio de 1987 entre otras y la de 13 de junio de 2001 donde dice que
el Registrador no dispone de una facultad discrecional de recabar, cual si de una
diligencia para mejor proveer se tratase, la aportación de otros complementarios no
previstos o la inclusión en los presentados de otras menciones al margen de aquellos
que en cada caso vienen impuestas por las normas que regulan el procedimiento
registral.
La sociedad Desarrollo de la Comarca de Jadraque S.L antes S.A y en adelante
Decoja S.L, fue creada mediante escritura otorgada en Sigüenza el 20 de Octubre
de 1990 con la finalidad exclusiva de promocionar el polígono industrial y en cuyo capital
participaban propietarios de los terrenos afectados por el sistema de ejecución y fue por
esta entidad la que la Junta de Compensación como titular fiduciaria vendió las parcelas
que le pertenecían durante la fase de ejecución.
Por tanto, baste citar la legislación urbanística tanto de nivel estatal como la
autonómica, que establecen las normas que regulan las parcelaciones urbanísticas que
utilizan como sistema de ejecución el de Compensación, así como las bases y estatutos
que regulan la constitución de la junta de compensación del Polígono para advertir que la
misma está en condiciones legales como titular fiduciaria de vender los bienes sin
necesitar un previo poder de representación ni de una previa inscripción a su favor, tal
como establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en su cualidad de representantes de
intereses ajenos.
Por otra parte, el defecto que se alega en base a este último artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, en el que se establece el principio de tracto sucesivo, resulta en este caso a
juicio del recurrente no aplicable a todas luces, pues la titularidad de las parcelas consta
inscritas a nombre de la persona que transmite y no se quiebra la esencia de dicho principio.
En definitiva el titular registral Decoja S.L ratifica una venta efectuada por la Junta hace 25
años de unas parcelas de su titularidad y al mismo comprador, cuyo precio fue satisfecho en
cve: BOE-A-2023-17016
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107652
de tanteo en favor de los miembros de la Junta, todo ello conforme a las bases de
actuación decimoséptima y decimonovena por las que se rige la Junta de compensación
y aparecen recogidas en la escritura de constitución de la Junta de Compensación
autorizada por la notario de Sigüenza Doña Pilar Contreras Conde el 8 de enero
de 1992, bajo el número 5 de protocolo.
Con arreglo a la normativa vigente la gestión de la actividad de ejecución
correspondía a la Junta quien actuó como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las
fincas iniciales de los propietarios miembros.
Por tanto, la Sra. Registradora en su nota de calificación está a juicio del recurrente
sobrepasando su función calificadora y obvia que el titular registral está perfectamente
legitimado no existiendo ningún impedimento legal, para transmitir la titularidad de las
parcelas que constan inscritas a nombre de la misma, al margen de consideraciones
previas. El principio de fe pública registral, (artículo 34 LH), quebraría si el adquirente de
fincas a título oneroso y de buena fe de un titular registral pudiere resultar perjudicado
por títulos que al margen de cualquier consideración, pudieran obstaculizar su derecho al
denegarse la inscripción, como ocurre en el caso que nos ocupa.
También se invoca como argumento importante el hecho de que el artículo 18 de la
Ley Hipotecaria establece que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro”.
Por tanto, no se entiende que en su función calificadora la Registradora exija la
presentación de escrituras previas que solo se utilizan de fundamento por temas fiscales
de pagos entre las partes y que a juicio del requirente no deben ser objeto de calificación
previa por las razones apuntadas.
En definitiva la función calificadora no debe entrar a valorar, conforme a lo prevenido
en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debiendo el Registrador sujetarse en su
calificación al documento y a los libros registrales, como establece la Resolución de la
D.G.R.N de 30 de junio de 1987 entre otras y la de 13 de junio de 2001 donde dice que
el Registrador no dispone de una facultad discrecional de recabar, cual si de una
diligencia para mejor proveer se tratase, la aportación de otros complementarios no
previstos o la inclusión en los presentados de otras menciones al margen de aquellos
que en cada caso vienen impuestas por las normas que regulan el procedimiento
registral.
La sociedad Desarrollo de la Comarca de Jadraque S.L antes S.A y en adelante
Decoja S.L, fue creada mediante escritura otorgada en Sigüenza el 20 de Octubre
de 1990 con la finalidad exclusiva de promocionar el polígono industrial y en cuyo capital
participaban propietarios de los terrenos afectados por el sistema de ejecución y fue por
esta entidad la que la Junta de Compensación como titular fiduciaria vendió las parcelas
que le pertenecían durante la fase de ejecución.
Por tanto, baste citar la legislación urbanística tanto de nivel estatal como la
autonómica, que establecen las normas que regulan las parcelaciones urbanísticas que
utilizan como sistema de ejecución el de Compensación, así como las bases y estatutos
que regulan la constitución de la junta de compensación del Polígono para advertir que la
misma está en condiciones legales como titular fiduciaria de vender los bienes sin
necesitar un previo poder de representación ni de una previa inscripción a su favor, tal
como establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en su cualidad de representantes de
intereses ajenos.
Por otra parte, el defecto que se alega en base a este último artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, en el que se establece el principio de tracto sucesivo, resulta en este caso a
juicio del recurrente no aplicable a todas luces, pues la titularidad de las parcelas consta
inscritas a nombre de la persona que transmite y no se quiebra la esencia de dicho principio.
En definitiva el titular registral Decoja S.L ratifica una venta efectuada por la Junta hace 25
años de unas parcelas de su titularidad y al mismo comprador, cuyo precio fue satisfecho en
cve: BOE-A-2023-17016
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Núm. 175
