III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17015)
Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rectifica la descripción de una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107647
Registro, dando apariencia jurídica a una situación de hecho no amparada por la
legalidad urbanística, mientras no se modifique esta.
4. Respecto de esa clara delimitación de la legalidad urbanística, amparada por la
licencia de segregación, el recurrente pretende rectificar ahora la descripción de la
finca 58.120 para inscribir un exceso de cabida de 263,22 metros cuadrados, que
coinciden con la franja de terreno que en la licencia se destinaba a zona de afecciones,
aludiendo a que precisamente en esa franja, es donde se encuentran las tres casas que
se describían en el Registro.
Pretende acreditar esa rectificación de superficie con una certificación catastral
descriptiva y gráfica modificada tras la inscripción de la segregación, mediante un
procedimiento de subsanación de discrepancias iniciado posteriormente a la inscripción
de la segregación.
Como ha declarado la Resolución de este Centro Directivo de 28 y 30 de marzo
de 2023, el resultado de un procedimiento de subsanación de discrepancias del
artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no puede trasladarse
sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas
instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones
operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios
previstos en la legislación hipotecaria.
5. Por tanto, con la rectificación de superficie pretendida, no se pretende consignar
un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad
física, distinta de la amparada por la licencia de segregación, por lo que no se cumple
con la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de los excesos
de cabida (cfr. «Vistos»), en virtud de la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado».
En el presente caso, el recurrente alega que no se modifica dicha realidad física,
puesto que entiende que en la descripción de la finca segregada en el Registro se alude
a las tres casas en estado ruinoso de 26,69 metros cuadrados, 63,88 metros cuadrados
y 41,48 metros cuadrados, que son precisamente las que se ubican en la parte que
ahora se pretende inscribir. Sin embargo, consultado el Geoportal del Colegio de
Registradores, se observa que la georreferenciación inscrita contiene las tres
edificaciones a las que se refiere la descripción, que pueden aproximarse a las medidas
a que se hace referencia en la descripción literaria, pero respecto de las cuales se ha
producido una ampliación de las mismas asentada, precisamente sobre la franja de
terreno que ahora se pretende inscribir como parte de las mismas, en la zona que en la
licencia de segregación se dice que está asignada a afecciones.
cve: BOE-A-2023-17015
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107647
Registro, dando apariencia jurídica a una situación de hecho no amparada por la
legalidad urbanística, mientras no se modifique esta.
4. Respecto de esa clara delimitación de la legalidad urbanística, amparada por la
licencia de segregación, el recurrente pretende rectificar ahora la descripción de la
finca 58.120 para inscribir un exceso de cabida de 263,22 metros cuadrados, que
coinciden con la franja de terreno que en la licencia se destinaba a zona de afecciones,
aludiendo a que precisamente en esa franja, es donde se encuentran las tres casas que
se describían en el Registro.
Pretende acreditar esa rectificación de superficie con una certificación catastral
descriptiva y gráfica modificada tras la inscripción de la segregación, mediante un
procedimiento de subsanación de discrepancias iniciado posteriormente a la inscripción
de la segregación.
Como ha declarado la Resolución de este Centro Directivo de 28 y 30 de marzo
de 2023, el resultado de un procedimiento de subsanación de discrepancias del
artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no puede trasladarse
sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas
instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones
operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios
previstos en la legislación hipotecaria.
5. Por tanto, con la rectificación de superficie pretendida, no se pretende consignar
un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad
física, distinta de la amparada por la licencia de segregación, por lo que no se cumple
con la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de los excesos
de cabida (cfr. «Vistos»), en virtud de la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado».
En el presente caso, el recurrente alega que no se modifica dicha realidad física,
puesto que entiende que en la descripción de la finca segregada en el Registro se alude
a las tres casas en estado ruinoso de 26,69 metros cuadrados, 63,88 metros cuadrados
y 41,48 metros cuadrados, que son precisamente las que se ubican en la parte que
ahora se pretende inscribir. Sin embargo, consultado el Geoportal del Colegio de
Registradores, se observa que la georreferenciación inscrita contiene las tres
edificaciones a las que se refiere la descripción, que pueden aproximarse a las medidas
a que se hace referencia en la descripción literaria, pero respecto de las cuales se ha
producido una ampliación de las mismas asentada, precisamente sobre la franja de
terreno que ahora se pretende inscribir como parte de las mismas, en la zona que en la
licencia de segregación se dice que está asignada a afecciones.
cve: BOE-A-2023-17015
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
