BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107630

el Registro en el momento de la calificación. En consecuencia, ante la falta de la
aportación en ese momento de la documentación exigida, deben ser confirmados los
defectos señalados como segundo, tercero y cuarto. Esto no obsta para que, a los
efectos de la subsanación de estos defectos, los recurrentes presenten en el Registro
tales documentos y puedan ser objeto de calificación.
4. En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es la necesidad de aportar
el título previo a los efectos de su inscripción, como ha manifestado esta Dirección
General (vid., por todas, las Resoluciones de 5 de febrero y 14 de septiembre de 2018),
el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de
seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del
Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y produciendo todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un
obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su
acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido
contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace
sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
En el concreto supuesto de este expediente, para inscribir la escritura presentada, es
preciso que acceda al Registro la escritura que se reseña como título para su inscripción
a favor de quien aparece como transmitente en el documento privado que se eleva a
público. La simple aplicación del principio de tracto sucesivo impide que se puedan
inscribir las posteriores transmisiones sin que se inscriba la titularidad del transmitente.
Por tanto, el defecto no puede ser más que confirmado.
5. Alegan los recurrentes que ha sido imposible localizar la escritura que se
referencia como título y que, al ser adquirida la finca directamente de quien es el titular,
se les impide el expediente de reanudación de tracto sucesivo. Y hay que hacer constar
que la referencia en la escritura al título de adquisición que se alega, dados los términos
en que está realizada –mención somera del nombre de un notario sin dato alguno de
fecha ni aun de la época de autorización–, no pasa de ser una mera manifestación; y el
mismo notario autorizante hace advertencia expresa de las consecuencias de la falta de
inscripción.
Ciertamente, como se ha reiterado por esta Dirección General, no hay verdadera
interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus
herederos (cfr. Resoluciones 18 de marzo de 2000, 17 de febrero de 2012 y 2 y 23 de
octubre de 2014).
Esta doctrina ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que
da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria, cuya regla primera dispone que
«no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo

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