BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107618

recurrente resulta claramente la identificación de ambas parcelas y su titularidad
coincidente con la del Registro.
3. Uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de folio real según
el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a cada una el número registral
correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena
identificación y descripción, siendo uno de los elementos fundamentales para ello la
expresión de los linderos conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.ª y 51, reglas
segunda y tercera, del Reglamento Hipotecario.
Tratándose del supuesto de formación de finca por segregación y correlativa
determinación del resto, aun cuando esta se haya producido hace tiempo, resulta todavía
más necesario evitar cualquier tipo de discordancia en las descripciones y por ello,
aunque la descripción se refiera a la finca que se forma por segregación, que es el objeto
del derecho real correspondiente, no puede dar lugar esa descripción a una discordancia
con la descripción que se efectúe en la finca resto, máxime cuando esta discrepancia se
refiere a la ubicación catastral de las fincas registrales, elemento de suma importancia
para la delimitación física y descriptiva de estas.
Nuestro sistema hipotecario prevé los cauces para la rectificación de los asientos del
Registro. A pesar de las cautelas que rodean todo el sistema registral y de la calificación
que, bajo su responsabilidad, realiza el registrador, pueden producirse discordancias
entre el contenido de los libros y la realidad jurídica extrarregistral, debido a errores que
se derivan de los documentos presentados y en los que éste se basa para calificar, o
bien a la propia falibilidad humana. Es decir, pueden generarse discordancias y las
mismas deben poder ser salvadas con posterioridad a la práctica del asiento. Ahora bien,
precisamente por los potentes efectos jurídicos que despliega la inscripción, defensivos y
ofensivos, y estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales, toda
rectificación requiere de una pormenorizada regulación que garantice que ésta se lleva a
cabo con la máxima cautela. Pues, en caso contrario, se estaría dando acceso al
Registro, indirectamente, a situaciones jurídicas o datos de hechos que no habrían
superado el trámite de la calificación, con el consiguiente debilitamiento del sistema.
Es por ello que la Ley Hipotecaria dedica su artículo 40 a especificar los distintos
procedimientos de rectificación, dependiendo de cuál sea el origen de la inexactitud del
Registro. Concretamente, dedica su apartado c) a los casos en que la inexactitud tuviere
lugar por nulidad o error de algún asiento, en cuyo caso se remite a la regulación
correspondiente, y el apartado d) cuando la inexactitud procediere de «la falsedad,
nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento» exige consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial.
También el artículo 198 de la Ley Hipotecaria relaciona los procedimientos para
conseguir la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica
extrarregistral entre los que se encuentran la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro y la rectificación de su
descripción.
4. En el supuesto objeto de recurso, se solicita una rectificación de linderos de una
finca perteneciente a distinto dueño por un interesado titular de una finca colindante,
siendo de aplicación los artículos 328 y 329 del Reglamento Hipotecario.
El registrador, en su nota de calificación se limita a indicar que es necesario el
consentimiento del titular registral, pero no efectúa calificación alguna respecto a si la
incorrección deriva de un título en que se alteraron los linderos o si se produjo un error
en las inscripciones, ni se hace referencia alguna a la inscripción o inscripciones en las
que se consigne, en su caso, el error, ni al carácter de error material o de concepto que
determine la forma en que pueda llevarse a cabo su corrección. En definitiva, no consta
que haya efectuado actuación alguna derivada del procedimiento de rectificación
solicitado.
Tampoco consta que haya efectuado averiguación alguna de la situación catastral de
las fincas, de cuyo examen parece extraerse, como dice en el informe, pero no en la
nota, que la actual parcela 41 del polígono 44 era la parte norte de la parcela 13.

cve: BOE-A-2023-17012
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Núm. 175