III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17010)
Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, por dudas en la identidad de la finca por modificación de su configuración geométrica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107585
S. B. V., mediante apoderado, manifiesta que a día de hoy, dicha finca registral se
corresponde
con
una
parcela
catastral
ya
individualizada
con
la
referencia 18024A019001910000GG.
Segundo.–En segundo lugar, vamos a establecer la correspondencia de los distintos
momentos adquisitivos señalados en el número anterior con el reflejo catastral de la finca
adquirida por d. S. B. V., a fin de demostrar el error en que incurre el registrador al
afirmar en su nota de calificación que, “como se obserba [sic] con bastante claridad, de
las fotos aéreas consultadas por mí (…) la superficie que actualmente está ocupada por
la parcela 191 del polígono 19, parece estar conformada por dos trozos de terreno
diferentes en cuanto a su labor y a su cultivo: uno al sur (...) y otro al norte que parece
labrado y plantado con (sic) una arboleda que parece continuar y ser homogénea con la
que consta en le lindero oeste de la anterior”; o cuando dice que “la creación de dicha
parcela catastral, así como la pretendida modificación de la finca registral, pueden
deberse, no tanto a un exceso de cabida, sino a la existencia de parte de dicha superficie
sin inmatricular en el Registro, o a la realización de negocios traslativos o modificaciones
de entidades hipotecarias”.
Como ya se ha dicho, tanto en la escritura de junio de 2015 como en la de diciembre
de 2018, se manifestó por los distintos vendedores y por el comprador que la finca
transmitida (recuérdese que eran distintas participaciones indivisas de la registral 4.721
de Baza) era en ese momento parte de la parcela catastral 18024A01900750000GD,
concretamente su subparcela c.
Pues bien, de un mero examen de dicha subparcela c en los antecedentes en
catastro de un determinado inmueble, debe concluirse con total evidencia que dicha
subparcela se correspondía con la integridad de la única finca adquirida mediante el íter
señalado. Y dicha única finca, como en todas las escrituras se manifestaba bajo pena de
falsedad en documento público por los más de cinco transmitentes, es la registral
n.º 4.721 de Baza.
Y debido a que la correspondencia de dicha finca se establecía tan solo con el
recinto delimitado por una determinada subparcela, nunca con la parcela catastral 75 en
su integridad, se tramitó por d. S. B. V. el correspondiente procedimiento de alteración
catastral, acreditando con los títulos adquisitivos señalados en el párrafo anterior y con
los medios técnicos necesarios, la realidad física de la finca registral n.º 4.721, a fin de
obtener su correcto reflejo catastral.
Este procedimiento de alteración catastral concluyó con el alta de una nueva parcela,
la 18024A019001910000GG, cuya certifacación [sic] catastral descriptiva y gráfica sirve
de base al presente procedimiento registral.
Tercero.–Vamos ahora a continuar el análisis de las dudas que, en cuanto a la
identidad de la finca registral y la parcela catastral, señala el registrador en su nota de
calificación.
3.1 En primer lugar alega “que la finca registral consta desde su inicio con la misma
cabida y descripción, reflejándose en el Registro una superficie de 1.905 metros
cuadrados, pretendiéndose, ahora, que ésta aumente hasta los 4.143 de la parcela 191
del polígono 19. (…) Se hace difícil pensar en el encaje de un aumento de superficie de
tal magnitud (217,4%), en el estricto concepto de exceso de cabida”.
Como tiene declarado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la
regulación legal de los expedientes para la rectificación de la superficie inscrita (arts. 199
y 201 LH) no contiene una limitación expresa sobre cuál sea el aumento o proporción de
aumento máximo admisible en dichos procedimientos.
Por ello, en resolución de 23 de noviembre de 2022 (el exceso de cabida que
resultaba de la base gráfica catastral presentada en el caso resuelto cuadruplicaba la
cabida inscrita, de 150 m2 pasaba a 607 m2) admite su inscripción, al concurrir las
siguientes circunstancias: no haberse opuesto colindantes; acreditarse la nueva cabida
con certificación catastral; no haber cambio de linderos fijos; tratarse de una finca inscrita
hace cuarenta años con una descripción meramente literaria; no haberse producido
sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y no fundamentar el
cve: BOE-A-2023-17010
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107585
S. B. V., mediante apoderado, manifiesta que a día de hoy, dicha finca registral se
corresponde
con
una
parcela
catastral
ya
individualizada
con
la
referencia 18024A019001910000GG.
Segundo.–En segundo lugar, vamos a establecer la correspondencia de los distintos
momentos adquisitivos señalados en el número anterior con el reflejo catastral de la finca
adquirida por d. S. B. V., a fin de demostrar el error en que incurre el registrador al
afirmar en su nota de calificación que, “como se obserba [sic] con bastante claridad, de
las fotos aéreas consultadas por mí (…) la superficie que actualmente está ocupada por
la parcela 191 del polígono 19, parece estar conformada por dos trozos de terreno
diferentes en cuanto a su labor y a su cultivo: uno al sur (...) y otro al norte que parece
labrado y plantado con (sic) una arboleda que parece continuar y ser homogénea con la
que consta en le lindero oeste de la anterior”; o cuando dice que “la creación de dicha
parcela catastral, así como la pretendida modificación de la finca registral, pueden
deberse, no tanto a un exceso de cabida, sino a la existencia de parte de dicha superficie
sin inmatricular en el Registro, o a la realización de negocios traslativos o modificaciones
de entidades hipotecarias”.
Como ya se ha dicho, tanto en la escritura de junio de 2015 como en la de diciembre
de 2018, se manifestó por los distintos vendedores y por el comprador que la finca
transmitida (recuérdese que eran distintas participaciones indivisas de la registral 4.721
de Baza) era en ese momento parte de la parcela catastral 18024A01900750000GD,
concretamente su subparcela c.
Pues bien, de un mero examen de dicha subparcela c en los antecedentes en
catastro de un determinado inmueble, debe concluirse con total evidencia que dicha
subparcela se correspondía con la integridad de la única finca adquirida mediante el íter
señalado. Y dicha única finca, como en todas las escrituras se manifestaba bajo pena de
falsedad en documento público por los más de cinco transmitentes, es la registral
n.º 4.721 de Baza.
Y debido a que la correspondencia de dicha finca se establecía tan solo con el
recinto delimitado por una determinada subparcela, nunca con la parcela catastral 75 en
su integridad, se tramitó por d. S. B. V. el correspondiente procedimiento de alteración
catastral, acreditando con los títulos adquisitivos señalados en el párrafo anterior y con
los medios técnicos necesarios, la realidad física de la finca registral n.º 4.721, a fin de
obtener su correcto reflejo catastral.
Este procedimiento de alteración catastral concluyó con el alta de una nueva parcela,
la 18024A019001910000GG, cuya certifacación [sic] catastral descriptiva y gráfica sirve
de base al presente procedimiento registral.
Tercero.–Vamos ahora a continuar el análisis de las dudas que, en cuanto a la
identidad de la finca registral y la parcela catastral, señala el registrador en su nota de
calificación.
3.1 En primer lugar alega “que la finca registral consta desde su inicio con la misma
cabida y descripción, reflejándose en el Registro una superficie de 1.905 metros
cuadrados, pretendiéndose, ahora, que ésta aumente hasta los 4.143 de la parcela 191
del polígono 19. (…) Se hace difícil pensar en el encaje de un aumento de superficie de
tal magnitud (217,4%), en el estricto concepto de exceso de cabida”.
Como tiene declarado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la
regulación legal de los expedientes para la rectificación de la superficie inscrita (arts. 199
y 201 LH) no contiene una limitación expresa sobre cuál sea el aumento o proporción de
aumento máximo admisible en dichos procedimientos.
Por ello, en resolución de 23 de noviembre de 2022 (el exceso de cabida que
resultaba de la base gráfica catastral presentada en el caso resuelto cuadruplicaba la
cabida inscrita, de 150 m2 pasaba a 607 m2) admite su inscripción, al concurrir las
siguientes circunstancias: no haberse opuesto colindantes; acreditarse la nueva cabida
con certificación catastral; no haber cambio de linderos fijos; tratarse de una finca inscrita
hace cuarenta años con una descripción meramente literaria; no haberse producido
sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y no fundamentar el
cve: BOE-A-2023-17010
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