BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107593

colindantes, en un deslinde o conciliación conforme al artículo 103 bis de la Ley
Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la
vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o
proceder al deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o por medio de
procedimiento contencioso entre ellos, resuelto por el juez.
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante». En el presente caso, el
registrador funda sus dudas en el carácter inalterado de la descripción de la finca desde
su inscripción, en la desproporción de la superficie que se pretende inscribir con la que
consta en la posible modificación de la geometría, en la modificación de linderos y en la
oposición del colindante.
Respecto al carácter inalterado de la descripción de la finca, considera el recurrente
que no es un argumento adecuado, por el carácter literario de la descripción. Sin
embargo, si analizamos detenidamente la nota de calificación del registrador, esa
descripción inalterada en el Registro se contrapone a los cambios en la geometría de la
finca, que resulta del estudio de la titulación jurídica, donde las declaraciones sobre la
alteración de la realidad física de la finca son constantes y de la documentación gráfica
histórica que aporta, lo que ha de conllevar, necesariamente, dudas en la identidad de la
finca.
Respecto a la desproporción de entre la superficie registral y la que ahora se solicita,
si bien es cierto, como declara el recurrente que la Dirección General no ha señalado
límite a esa desproporción, en la Resolución de 23 de noviembre de 2022 señala las
circunstancias que deben concurrir para poder inscribir una diferencia superficial de tal
magnitud, que son: no haberse opuesto colindantes; acreditarse la nueva cabida con
certificación catastral, no haber cambio de linderos fijos; tratarse de una finca inscrita
hace cuarenta años con una descripción meramente literaria; no haberse producido
sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral, y no fundamentar el
registrador, más allá de la propia enunciación de la duda, sus dudas sobre apropiación
de terrenos colindantes o sobre posible encubrimiento de operaciones jurídicas de
incorporación de terrenos colindantes. Cuatro de esos requisitos no se dan en el
presente caso, pues hay oposición de colindante en expediente anterior, sucesivos
cambios descriptivos en la cartografía catastral, como se declara en el título calificado,
posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes
y fundamentación objetiva y razonada del registrador sobre las dudas en la identidad de
la finca.
Respecto a la modificación de la geometría resulta acreditada por el registrador con
la incorporación a la nota de las sucesivas ortofotos públicas de Andalucía de las que
resulta esa modificación de la geometría. Esa modificación es la que ocasiona la
oposición del colindante, que si bien, no puede hacer contencioso el supuesto, por si
sola, puede ser tenida en cuenta por el registrador para fundamentar su oposición. Por
ello no puede calificarse de temeraria la calificación registral recurrida si la misma se
apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de
la oposición planteada por el colindante que se opone, como declaró la Resolución de 7
de septiembre de 2022. Por ello, no puede compartirse la afirmación del recurrente en su
escrito de interposición del recurso, cuando declara: «Aparte del disparate de que con
ello el registrador estaría afirmando la prevalencia del pronunciamiento catastral y
negando totalmente el registral (Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de fecha 28/02/2023 publicada en el BOE Lunes 20/03/2023 que
reconoce la preferencia del Registro frente al Catastro), reconociendo eficacia a un título
no inscrito sobre otro registrado, lo cierto es que las alegaciones del colindante no están
fundamentadas». El registrador no está negando la realidad registral de la finca 4.721,
sino su existencia en los términos que resultan del Registro, que son distintos de la
realidad física de la georreferenciación catastral cuya inscripción se solicita.

cve: BOE-A-2023-17010
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Núm. 175