BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107591

la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de
representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril o 20
de junio de 2022, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)». En el presente caso, el registrador se remite a las dudas
sobre la geometría de la finca y la oposición del colindante don J. M. T. J., el cual
entendía que la realidad física del exceso de cabida, que se pretendía inscribir en la
finca 4.721, se correspondía con una finca adquirida por su padre en escritura pública
del año 1923, estando integrada dicha superficie en la parcela 75 del polígono 19,
desapareciendo como consecuencia del expediente catastral de subsanación de
discrepancias realizado en 2019, del cual deriva la parcela 101 del polígono 19. El
recurrente alega que, de ser cierta esa afirmación, la realidad física de la finca 4.721 de
Baza no existiría. Esta afirmación del recurrente no puede mantenerse, puesto que la
franja de terreno discutida es la que se sitúa entre la finca 4.721, en su configuración
original y la parcela 75 del colindante que alega, por lo que estamos, como indica el
registrador en su nota de calificación, ante una posible modificación de la geometría de
la finca, sin cumplirse con los requisitos jurídicos adecuados para ello.
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro». El registrador ha
expresado en su fundamentada nota de calificación que la duda resulta de la
modificación de la geometría de la finca, lo que justifica con un análisis de diferentes
ortofotografías públicas, de las que se observa esa modificación en la geometría de la
finca, a la que se agrega una porción de terreno por el lindero norte. Ello provoca la
oposición del colindante por el lindero Norte. La utilización de este material por el
registrador respeta la doctrina de esta Dirección General, en cuanto que, como declaró la
Resolución de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2023, es admisible la utilización
por el registrador, como herramienta informática meramente auxiliar, de las
representaciones gráficas de que disponga.
Con ello el registrador acredita que no se cumple con la doctrina de este Centro
Directivo sobre las rectificaciones de superficie, en virtud de la cual: «a) La registración
de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se
acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente
contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la
pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada
finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad
física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y
para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este
método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término
inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el
registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas
colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones–
pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto,
de cabida declarado». Por tanto, en el presente caso, lo que se pretende es la

cve: BOE-A-2023-17010
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Núm. 175