BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107589

– Que la finca registral 4.721 de Baza consta desde su inicio con la misma cabida y
descripción, reflejándose en el registro una superficie de 1.509 metros cuadrados,
pretendiéndose, ahora, que se aumente su superficie hasta los 4.143 metros cuadrados
que tiene la parcela 191 del polígono 19, diferencia superficial equivalente al 217,40%,
que hace difícil su encaje en el concepto de exceso de cabida que maneja la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
– Que se ha producido una modificación en los linderos, pues en el lindero sur se
hace referencia a la existencia de un brazal interpuesto con su colindante y en la
descripción que se pretende inscribir la referencia al ramal desaparece, por lo que puede
existir una alteración de la realidad física amparada por el folio registral, que ahora se
pretende inscribir en el mismo.
– Que se atestigua con los documentos gráficos acompañados al título que lo que
existe, parece responder más a una agregación de superficie a la finca registral,
alterando la realidad física amparada por el folio registral. Así en la ortofoto aérea de
Andalucía de los años 1977 a 1983 se observa que la parcela está integrada por una
zona que no está plantada por árboles en toda su extensión y tiene una superficie
bastante menor de los 4.143 metros cuadrados, pudiendo acercarse a la superficie de la
finca 4.721 de Baza, que era de 1.509 metros cuadrados. Geometría que se mantiene en
la ortofoto digital de Andalucía de los años 2006 y 2007, pero ya en la de 2011 incluye
dentro de la misma una porción de terreno por el lindero norte. Ambas porciones de
terreno en 2019 dieron origen a la parcela 191 del polígono 19, entendiendo el
registrador que «la superficie que ahora la integra, estaba incluida dentro de la
parcela 75 del mismo polígono, por lo que, no puede justificarse la modificación de la
cabida exclusivamente en la existencia de una parcela catastral, a nombre del titular
registral de la finca a modificar, pues, en ningún momento, la parcela catastral ha tenido
una superficie, al menos, aproximada a la que, desde 1.919, tiene la finca registral, por lo
que la creación de dicha parcela catastral, así como la pretendida modificación de la
finca registral, puede deberse, no tanto a un exceso de cabida, sino a la existencia de
parte de dicha superficie sin inmatricular en el Registro, o a la realización de negocios
traslativos o modificaciones de entidades hipotecarias».
2. El recurrente, en su escrito de interposición el recurso relata en primer lugar el
íter adquisitivo de la finca registral 4.721, con sus títulos inscritos, declarando en uno de
ellos que la parcela 75 del polígono 19 se correspondía con la identidad de las
fincas 4.721 y 4.722. Posteriormente, en otro título se declara que la finca 4.722 se
corresponde con la parcela con referencia catastral 18024A01900750000GD.
Finalmente, se manifiesta en otro título que se corresponde con la subparcela c) de la
parcela con la referencia catastral citada, la cual origina posteriormente la parcela con
referencia catastral 18024A01900191000GG. El recurrente declara que dicha parcela
solo puede corresponderse con la finca registral 4.721 de Baza, sin que sea obstáculo la
diferencia superficial del 217,40%, pues la Dirección General no fija ninguna limitación, ni
que la descripción de la finca se haya mantenido inalterada, ni que la parcela catastral se
haya creado en 2019, ni que se hayan modificado los linderos, pues son linderos
personales, que se han actualizado, permaneciendo el único lindero fijo por el este. Esta
afirmación, siendo cierta, queda matizada en el presente caso por la tramitación previa
de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que se tramitó en 2020 y finalizó
con calificación negativa, sin que se aporte ahora nueva documentación que requiera de
nueva notificación a los colindantes. Afirma el recurrente que la oposición del colindante
en aquel expediente carecía de la virtualidad suficiente, puesto que se trataba de un
titular catastral de finca no inmatriculada. En el Registro la finca tiene una descripción
meramente literaria, sin ninguna referencia catastral inscrita, pues las declaraciones
sobre la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca registral
no fueron calificadas positivamente por los registradores competentes.
3. Como cuestión previa, debe volver a reiterarse de nuevo la doctrina de este
Centro Directivo, formulada en Resoluciones como las de 5 y 13 de octubre de 2021 y 8
de junio y 6 de septiembre de 2022, por la cual si la representación gráfica

cve: BOE-A-2023-17010
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Núm. 175