BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107567

Penal, introduciendo el apartado 3 del artículo 108 en la Ley reguladora de la
Jurisdicción Contencioso-administrativa.
La interpretación del mismo ha suscitado diversas cuestiones aclaradas en diversas
Sentencias de la Sala Tercera –vid. por todas la 21 de enero de 2021–, aclarando que
«la finalidad del precepto no es otra que la de garantizar que las eventuales
indemnizaciones a esos terceros de buena fe (que habrán de reconocerse en los
oportunos procedimientos) puedan hacerse efectivas, correspondiendo al órgano judicial
de la ejecución concretar, en cada caso, el concepto jurídico indeterminado “garantías
suficientes”, que no supone el reconocimiento del derecho a una determinada
indemnización, sino, únicamente, su aseguramiento de manera cautelar».
Según esta interpretación, el artículo 108.3 se sitúa en un momento posterior del
proceso de ejecución, en cuanto se incluye en un precepto que recoge los poderes del
juez para que la ejecución se lleve a efecto, se convierte en una fase más de la
ejecución, pero nunca en un impedimento, ni siquiera temporal para la ejecución de la
sentencia. La norma no establece un obstáculo a la ejecución, sino añade un deber de
hacer en la ejecución de estos fallos. Al deber de demoler, se une el de garantizar los
perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe. En caso de no
hacerlo, el juez debe ocuparse de que así sea, adoptando medidas de coerción y
exigiendo responsabilidades de todo tipo, hasta que se haya constituido la garantía,
voluntariamente o de forma forzosa.
El precepto referido de forma expresa al supuesto en el que el juez de lo contencioso
además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene
motivadamente la demolición del mismo, aparentemente deja fuera otros supuestos
análogos en lo que también hay una afectación del derecho de propiedad, como es el
caso de la anulación de un proyecto de reparcelación inscrito.
Mas no parece razonable pensar que estos terceros perjudicados deban ser
excluidos de toda garantía judicial en el proceso contencioso administrativo.
8. La problemática derivada de la anulación judicial de un proyecto de reparcelación
inscrito en presencia de terceros adquirentes posteriores ha suscitado diversas
cuestiones como la procedencia de cancelar las inscripciones de esos titulares que no
fueron parte en el proceso declarativo o la forma material de restaurar la situación
originaria en cuanto a la titularidad y cargas inscritas sobre las fincas de resultado.
Así, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana número 3186/2020, de 19 de junio, en un supuesto de anulación judicial,
admite la procedencia de la ejecución mediante el procedimiento de reversión de
reparcelación regulado en su normativa, por ser el procedimiento previsto por la ley más
adecuado para garantizar los diferentes intereses afectados.
Por su parte, la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Granada, de 26 de octubre de 2018, se
plantea en el caso concreto de la ejecución de una sentencia anulatoria de una
reparcelación inscrita en presencia de terceros adquirentes, si puede ordenarse sin más
la cancelación de todos los asientos registrales practicados a raíz del proyecto de
reparcelación ahora anulado.
Afirmando que «tal mandamiento solo puede alcanzar de modo genérico a los
asientos que procedan, esto es, la respuesta es necesariamente condicionada al
examen de circunstancias que ni se conocen ahora ni probablemente podían conocerse
al dictado de la Sentencia que se trata de ejecutar. Se trata de las circunstancias que
afectan a las fincas resultantes de la reparcelación, su adquisición por terceros o si
fueron –por ejemplo– gravadas con una hipoteca, lo que podría ser indicativo de que
haya terceros amparados por la publicidad registral si la demanda no fue objeto de
anotación preventiva (en ese caso sería de aplicación el artículo 198 RH).
Tales circunstancias que no deberían escapar al Registrador llamado a practicar las
correspondientes inscripciones y determinarían su decisión en el ámbito de sus
competencias, podrán provocar el nacimiento de incidentes para facilitar la intervención
de terceros, pero lo que no cabe es rechazar ad limine la pretensión de ejecución

cve: BOE-A-2023-17008
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Núm. 175