III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-16006)
Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Castrojeriz-Villadiego, por la que se deniega la inscripción de unas operaciones de determinación de resto tras expropiación no inscrita, segregación, permuta y agrupación de fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100050
con un mismo número de finca registral, hoy un mismo código registral único, se cobijan
dos fincas distintas plenamente vigentes, esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios
diferentes, con distinto historial jurídico para cada uno de ellos, y hasta con posible
distinta titularidad y cargas: la finca llamada “resto”, y la finca llamada “superficie
pendiente de segregar”.
Así por ejemplo, la finca correspondiente a la “superficie pendiente de segregar”,
aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y
casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral,
por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número
propio ni folio real propio, sino que aparece “tapada” por el identificador “único” y registro
de la base de datos correspondientes a la finca llamada “resto”.
En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento,
pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y
disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos
registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de
que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener “un número diferente y
correlativo” y de que conforme al nuevo artículo 9 “los asientos del Registro contendrán
la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador” y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y excluyente
del derecho de propiedad, “el folio real de cada finca incorporará necesariamente el
código registral único de aquélla”.
De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues
ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos
o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles,
administrativos y urbanísticos».
6. Por todo lo razonado en el apartado anterior, en el presente caso debe revocarse
el defecto relativo a que para hacer constar en el Registro la descripción de la finca resto
resultante de una previa segregación haya de aportarse el acta de ocupación y pago del
justiprecio.
Como se ha argumentado, el título calificado determina de modo georreferenciado la
parte resto tras mencionar una segregación por expropiación no inscrita, y sin que para
ello sea legalmente preciso georreferenciar también la parte que se dice expropiada ni
inscribir formalmente tal expropiación.
Ahora bien, esa superficie correspondiente a la parte que se menciona haber sido
expropiada mediante segregación no inscrita no puede hacerse desaparecer del folio
real, sino que ha de quedar registralmente vigente para cuando se presente a inscripción
dicha segregación.
Y también es cierto, por las razones expuestas, que la determinación del resto tras
esa segregación no inscrita, no debe quedar alojada en el mismo folio real y bajo el
mismo código registral único que la parte pendiente de segregar (como anómalamente
preveía el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que ha de entenderse tácitamente
derogado en este punto por el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria) sino que por
claridad de los asientos registrales, y por la congruencia de la base de datos registral y
para que el código registral único cumpla eficazmente la misión que le asigna dicho
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe dejar la parte pendiente de segregar
en el folio real y bajo el código registral único de la finca matriz (a fin de que si en el
futuro se presenta a inscrito el titulo expropiatorio se puede localizar la finca con su
mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con código registral único nuevo
a la parte resto no expropiada.
O dicho en otros términos: la solución legalmente exigible hoy consiste en, aunque
pudiera parecer paradójico, pero con toda lógica y congruencia, dar registralmente a este
«resto no expropiado» el tratamiento que tradicionalmente se le ha dado
reglamentariamente a la segregación. Y dar a la parte objeto de segregación no inscrita
el tratamiento que tradicionalmente se ha dado reglamentariamente a la determinación
cve: BOE-A-2023-16006
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100050
con un mismo número de finca registral, hoy un mismo código registral único, se cobijan
dos fincas distintas plenamente vigentes, esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios
diferentes, con distinto historial jurídico para cada uno de ellos, y hasta con posible
distinta titularidad y cargas: la finca llamada “resto”, y la finca llamada “superficie
pendiente de segregar”.
Así por ejemplo, la finca correspondiente a la “superficie pendiente de segregar”,
aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y
casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral,
por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número
propio ni folio real propio, sino que aparece “tapada” por el identificador “único” y registro
de la base de datos correspondientes a la finca llamada “resto”.
En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento,
pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y
disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos
registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de
que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener “un número diferente y
correlativo” y de que conforme al nuevo artículo 9 “los asientos del Registro contendrán
la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador” y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y excluyente
del derecho de propiedad, “el folio real de cada finca incorporará necesariamente el
código registral único de aquélla”.
De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues
ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos
o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles,
administrativos y urbanísticos».
6. Por todo lo razonado en el apartado anterior, en el presente caso debe revocarse
el defecto relativo a que para hacer constar en el Registro la descripción de la finca resto
resultante de una previa segregación haya de aportarse el acta de ocupación y pago del
justiprecio.
Como se ha argumentado, el título calificado determina de modo georreferenciado la
parte resto tras mencionar una segregación por expropiación no inscrita, y sin que para
ello sea legalmente preciso georreferenciar también la parte que se dice expropiada ni
inscribir formalmente tal expropiación.
Ahora bien, esa superficie correspondiente a la parte que se menciona haber sido
expropiada mediante segregación no inscrita no puede hacerse desaparecer del folio
real, sino que ha de quedar registralmente vigente para cuando se presente a inscripción
dicha segregación.
Y también es cierto, por las razones expuestas, que la determinación del resto tras
esa segregación no inscrita, no debe quedar alojada en el mismo folio real y bajo el
mismo código registral único que la parte pendiente de segregar (como anómalamente
preveía el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que ha de entenderse tácitamente
derogado en este punto por el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria) sino que por
claridad de los asientos registrales, y por la congruencia de la base de datos registral y
para que el código registral único cumpla eficazmente la misión que le asigna dicho
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe dejar la parte pendiente de segregar
en el folio real y bajo el código registral único de la finca matriz (a fin de que si en el
futuro se presenta a inscrito el titulo expropiatorio se puede localizar la finca con su
mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con código registral único nuevo
a la parte resto no expropiada.
O dicho en otros términos: la solución legalmente exigible hoy consiste en, aunque
pudiera parecer paradójico, pero con toda lógica y congruencia, dar registralmente a este
«resto no expropiado» el tratamiento que tradicionalmente se le ha dado
reglamentariamente a la segregación. Y dar a la parte objeto de segregación no inscrita
el tratamiento que tradicionalmente se ha dado reglamentariamente a la determinación
cve: BOE-A-2023-16006
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Núm. 163
