III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-16005)
Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100035
que la existencia de medianería, de existir en este caso en la realidad, no puede ser
obstáculo para que un propietario no declare una obra en la finca registral de su
propiedad.
Sorprende, sobre todo, que la calificación registral, basada en los datos del Catastro,
le permita afirmar al registrador que comparte la obra elementos estructurales con la
casa colindante, no siendo técnico en esta materia. Y que este exceso en la calificación
le lleve a la conclusión de que el propietario deba verse limitado en la declaración de
obra nueva en finca de su propiedad sin verse obligado a algo tan peregrino, excesivo y
contrario a su voluntad, como negociar con el vecino la agrupación de dos fincas
registrales, para convertirse en dueños del suelo en proindiviso para declarar un conjunto
urbanístico con cuotas en la propiedad del conjunto. Y todo ello hablando de fincas
registrales (y catastrales) totalmente independientes entre sí con obras existentes, en el
caso que nos ocupa, desde el año 1984. Se olvida el registrador del principio básico que
consagra el Código Civil en el artículo 350, según el cual el propietario de un terreno
puede hacer en él las obras que le convengan con sujeción a las normas de Derecho
Público. Y la opinión del Registrador sobre el carácter estructural de ciertos elementos
de la construcción no puede nunca interferir en la voluntad de un titular de una finca a
construir o mantener una construcción en ella y a inscribirla, cumplidos los requisitos
hipotecarios que permiten su inscripción por antigüedad.
Es cierto también que el registrador, en base a lo dispuesto en los artículos 49 y 50
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, considera posible la inscripción de la
construcción que se pretende declarar como finca registral totalmente independiente si
se certifica por técnico competente con visado de su Colegio profesional y firma
legitimada notarialmente, que la misma no forma junto con la vivienda existente en la
parcela colindante un mismo edificio o unidad arquitectónica. Pero si puede admitirse la
necesidad del técnico competente para determinar la concordancia entre la finca registral
y catastral, no así para que obligue el registrador al técnico a manifestarse sobre esta
falta de unidad arquitectónica, pues, incluso aunque hubiera una pared medianera o se
hubiesen construido las edificaciones en el mismo momento, se trata de parcelas
registrales y catastrales distintas; y, estas, las parcelas, son autónomas y no debe
obligarse a propietarios de fincas independientes a realizar un negocio jurídico que no
han pretendido realizar sólo por esta razón. A la vista está que estas dos edificaciones
colindantes no tienen cuota alguna en ninguna “propiedad horizontal tumbada” y que son
completamente independientes tanto en el registro como en el catastro.
Para terminar, no se entiende de qué manera el registrador trata de proteger al
colindante, que puede o no estar interesado en declarar su obra, interesado o no en
agrupar, interesado o no en constituir un complejo inmobiliario por cuotas. Sea como
fuere, él, como cualquier otro propietario, no se ve afectado en lo más mínimo en su
derecho a declarar su obra cuando en el futuro quiera o no declararla. Y existen multitud
de normas de carácter civil que le protegen si algo de lo que hace su vecino le perjudica.
A tal efecto, no precisa del registro.»
V
Mediante escrito, de fecha 10 de mayo de 2023, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 8, 18, 20, 199, 202 y 209 de la Ley Hipotecaria; 44, 45, 98 y 99
del Reglamento Hipotecario; 17.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las
cve: BOE-A-2023-16005
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100035
que la existencia de medianería, de existir en este caso en la realidad, no puede ser
obstáculo para que un propietario no declare una obra en la finca registral de su
propiedad.
Sorprende, sobre todo, que la calificación registral, basada en los datos del Catastro,
le permita afirmar al registrador que comparte la obra elementos estructurales con la
casa colindante, no siendo técnico en esta materia. Y que este exceso en la calificación
le lleve a la conclusión de que el propietario deba verse limitado en la declaración de
obra nueva en finca de su propiedad sin verse obligado a algo tan peregrino, excesivo y
contrario a su voluntad, como negociar con el vecino la agrupación de dos fincas
registrales, para convertirse en dueños del suelo en proindiviso para declarar un conjunto
urbanístico con cuotas en la propiedad del conjunto. Y todo ello hablando de fincas
registrales (y catastrales) totalmente independientes entre sí con obras existentes, en el
caso que nos ocupa, desde el año 1984. Se olvida el registrador del principio básico que
consagra el Código Civil en el artículo 350, según el cual el propietario de un terreno
puede hacer en él las obras que le convengan con sujeción a las normas de Derecho
Público. Y la opinión del Registrador sobre el carácter estructural de ciertos elementos
de la construcción no puede nunca interferir en la voluntad de un titular de una finca a
construir o mantener una construcción en ella y a inscribirla, cumplidos los requisitos
hipotecarios que permiten su inscripción por antigüedad.
Es cierto también que el registrador, en base a lo dispuesto en los artículos 49 y 50
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, considera posible la inscripción de la
construcción que se pretende declarar como finca registral totalmente independiente si
se certifica por técnico competente con visado de su Colegio profesional y firma
legitimada notarialmente, que la misma no forma junto con la vivienda existente en la
parcela colindante un mismo edificio o unidad arquitectónica. Pero si puede admitirse la
necesidad del técnico competente para determinar la concordancia entre la finca registral
y catastral, no así para que obligue el registrador al técnico a manifestarse sobre esta
falta de unidad arquitectónica, pues, incluso aunque hubiera una pared medianera o se
hubiesen construido las edificaciones en el mismo momento, se trata de parcelas
registrales y catastrales distintas; y, estas, las parcelas, son autónomas y no debe
obligarse a propietarios de fincas independientes a realizar un negocio jurídico que no
han pretendido realizar sólo por esta razón. A la vista está que estas dos edificaciones
colindantes no tienen cuota alguna en ninguna “propiedad horizontal tumbada” y que son
completamente independientes tanto en el registro como en el catastro.
Para terminar, no se entiende de qué manera el registrador trata de proteger al
colindante, que puede o no estar interesado en declarar su obra, interesado o no en
agrupar, interesado o no en constituir un complejo inmobiliario por cuotas. Sea como
fuere, él, como cualquier otro propietario, no se ve afectado en lo más mínimo en su
derecho a declarar su obra cuando en el futuro quiera o no declararla. Y existen multitud
de normas de carácter civil que le protegen si algo de lo que hace su vecino le perjudica.
A tal efecto, no precisa del registro.»
V
Mediante escrito, de fecha 10 de mayo de 2023, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 8, 18, 20, 199, 202 y 209 de la Ley Hipotecaria; 44, 45, 98 y 99
del Reglamento Hipotecario; 17.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las
cve: BOE-A-2023-16005
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Núm. 163
