III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-16005)
Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100034
En relación al título de referencia, previa la calificación del mismo, se acuerda la
suspensión de la inscripción:
– porque no está acreditada la concordancia entre la finca registral y la catastral.
– por no hacerse declaración acerca de las actividades contaminante en el suelo.
– porque, sin perjuicio de lo señalado en el hecho anterior, consultados en la sede
electrónica del Catastro las ortofotos de la finca, la fotografía de la fachada y demás
datos catastrales que configuran la descripción de la construcción que se pretende
declarar, se aprecia que la misma comparte elementos estructurales, fachada, cubierta y
cimentación con la construcción existente en la parcela catastral colindante identificada
con la referencia catastral 6426008YH1762N0001SM, formando ésta y aquélla una
unidad arquitectónica con dos viviendas, una por parcela.
Téngase en cuenta que, en esta situación, en el supuesto de reformas estructurales
o demolición de la construcción existente sobre una de las parcelas se compromete la
integridad de la cimentación, cubierta y demás elementos estructurales de la
construcción existente en la otra, careciendo en consecuencia de la necesaria autonomía
e independencia de otras fincas que caracteriza a toda finca registral.
En tales circunstancias, no es posible inscribir la construcción que se pretende
declarar como finca registral totalmente independiente si carece de autonomía
estructural con la construcción existente en la parcela catastral colindante, como no sea
a través de alguna de las fórmulas que nuestro ordenamiento jurídico contempla para la
inscripción de los diferentes departamentos o viviendas que forman parte de una misma
edificación, como sería la propiedad horizontal tumbada constituida sobre una única finca
registral.
Este recurso no se refiere a los dos primeros defectos citados y sí respecto de este
último, que constituye, a mi juicio, un exceso en la calificación.
La calificación fue confirmada por doña Ana María Núñez-Lagos Dégano,
Registradora de la Propiedad de Callosa d’en Sarria, como Registradora Sustituta.
El registrador menciona como argumentos a este respecto los artículos 44.1 y 45.1
del RH, artículos que nada tienen que ver con este supuesto, pues se refieren a
modificaciones hipotecarias cuando aquí de lo que se trata de inscribir una obra sobre
una finca registral independiente. Empieza diciendo, además, el artículo 44 RH que se
inscribirán como una sola finca, si los interesados lo solicitasen (…) En este caso no se
ha solicitado, antes lo contrario, la inscripción de la finca colindante como una sola finca
con la que nos ocupa. De hecho, no ha intervenido el titular registral de la finca
colindante. El artículo 45.1 RH parte igualmente de la situación de agrupación de fincas
para formar una sola en virtud de lo dispuesto en el artículo 44 RH. Es decir, agrupación
por acuerdo de propietarios de fincas colindantes, que no es el caso.
Cita el Registrador la resolución de la DGSJ y FP de 11 de abril de 2009, que
tampoco es de aplicación en este caso, ya que se trata de un procedimiento de
rectificación de cabida. En el fundamento de derecho tercero de dicha resolución, que
cita el registrador, se dice que “la principal finalidad de las actuaciones previstas en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de
fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica
que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales
actuaciones cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta
afectado colindante alguno”. Adviértase que, si el registrador considera que procede la
rectificación de la cabida por el procedimiento del artículo 199 LH, puesto que existe una
rectificación de la cabida registral con arreglo al Catastro, lo que procede será la
notificación al colindante, pero no la denegación de la inscripción de la obra nueva por
este motivo.
Olvida, sin embargo, el registrador, que no hay ningún precepto en la legislación
hipotecaria que obligue al propietario de una finca registral a contar con el
consentimiento del vecino para declarar una obra que está en su finca registral. Olvida,
igualmente, que existen muchas edificaciones que comparten una pared medianera y
cve: BOE-A-2023-16005
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 100034
En relación al título de referencia, previa la calificación del mismo, se acuerda la
suspensión de la inscripción:
– porque no está acreditada la concordancia entre la finca registral y la catastral.
– por no hacerse declaración acerca de las actividades contaminante en el suelo.
– porque, sin perjuicio de lo señalado en el hecho anterior, consultados en la sede
electrónica del Catastro las ortofotos de la finca, la fotografía de la fachada y demás
datos catastrales que configuran la descripción de la construcción que se pretende
declarar, se aprecia que la misma comparte elementos estructurales, fachada, cubierta y
cimentación con la construcción existente en la parcela catastral colindante identificada
con la referencia catastral 6426008YH1762N0001SM, formando ésta y aquélla una
unidad arquitectónica con dos viviendas, una por parcela.
Téngase en cuenta que, en esta situación, en el supuesto de reformas estructurales
o demolición de la construcción existente sobre una de las parcelas se compromete la
integridad de la cimentación, cubierta y demás elementos estructurales de la
construcción existente en la otra, careciendo en consecuencia de la necesaria autonomía
e independencia de otras fincas que caracteriza a toda finca registral.
En tales circunstancias, no es posible inscribir la construcción que se pretende
declarar como finca registral totalmente independiente si carece de autonomía
estructural con la construcción existente en la parcela catastral colindante, como no sea
a través de alguna de las fórmulas que nuestro ordenamiento jurídico contempla para la
inscripción de los diferentes departamentos o viviendas que forman parte de una misma
edificación, como sería la propiedad horizontal tumbada constituida sobre una única finca
registral.
Este recurso no se refiere a los dos primeros defectos citados y sí respecto de este
último, que constituye, a mi juicio, un exceso en la calificación.
La calificación fue confirmada por doña Ana María Núñez-Lagos Dégano,
Registradora de la Propiedad de Callosa d’en Sarria, como Registradora Sustituta.
El registrador menciona como argumentos a este respecto los artículos 44.1 y 45.1
del RH, artículos que nada tienen que ver con este supuesto, pues se refieren a
modificaciones hipotecarias cuando aquí de lo que se trata de inscribir una obra sobre
una finca registral independiente. Empieza diciendo, además, el artículo 44 RH que se
inscribirán como una sola finca, si los interesados lo solicitasen (…) En este caso no se
ha solicitado, antes lo contrario, la inscripción de la finca colindante como una sola finca
con la que nos ocupa. De hecho, no ha intervenido el titular registral de la finca
colindante. El artículo 45.1 RH parte igualmente de la situación de agrupación de fincas
para formar una sola en virtud de lo dispuesto en el artículo 44 RH. Es decir, agrupación
por acuerdo de propietarios de fincas colindantes, que no es el caso.
Cita el Registrador la resolución de la DGSJ y FP de 11 de abril de 2009, que
tampoco es de aplicación en este caso, ya que se trata de un procedimiento de
rectificación de cabida. En el fundamento de derecho tercero de dicha resolución, que
cita el registrador, se dice que “la principal finalidad de las actuaciones previstas en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de
fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica
que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales
actuaciones cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta
afectado colindante alguno”. Adviértase que, si el registrador considera que procede la
rectificación de la cabida por el procedimiento del artículo 199 LH, puesto que existe una
rectificación de la cabida registral con arreglo al Catastro, lo que procede será la
notificación al colindante, pero no la denegación de la inscripción de la obra nueva por
este motivo.
Olvida, sin embargo, el registrador, que no hay ningún precepto en la legislación
hipotecaria que obligue al propietario de una finca registral a contar con el
consentimiento del vecino para declarar una obra que está en su finca registral. Olvida,
igualmente, que existen muchas edificaciones que comparten una pared medianera y
cve: BOE-A-2023-16005
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Núm. 163
