BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 163

Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 100032

La antigüedad de la obra declarada se acredita mediante certificación catastral
descriptiva y gráfica, indicándose en la escritura que la referida finca registral se
corresponde con la referencia catastral 6426009YH1762N0001ZM, la cual consta en el
Catastro con una superficie gráfica de 295 metros cuadrados, lo que supone una
diferencia de cabida de un 29,38%, entre esta y la cabida que figura en el Registro.
En consecuencia, no resulta posible establecer la correspondencia entre la finca
registral y la parcela catastral señalada en los términos que prescriben los artículos 45
y 48 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Debido a la magnitud de la diferencia de cabida
entre el Registro y el Catastro, existen dudas acerca de que se trate de la misma finca.
A la vista de todo ello no puede darse por acreditada la antigüedad de la obra con la
certificación catastral aportada, al no poder establecer la correspondencia de la misma
con la finca registral. No obstante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4 a)
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sería posible acreditar la antigüedad
mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente en la que
se identifique expresamente la finca con sus datos registrales.
2. Sin perjuicio de lo señalado en el hecho anterior, consultados en la sede
electrónica del Catastro las ortofotos de la finca, la fotografía de la fachada y demás
datos catastrales que configuran la descripción de la construcción que se pretende
declarar, se aprecia que la misma comparte elementos estructurales, fachada, cubierta y
cimentación con la construcción existente en la parcela catastral colindante identificada
con la referencia catastral 6426008YH1762N0001SM, formando ésta y aquélla una
unidad arquitectónica con dos viviendas, una por parcela.
Téngase en cuenta, que, en esta situación, en el supuesto de reformas estructurales
o demolición de la construcción existente sobre una de las parcelas se compromete la
integridad de la cimentación, cubierta y demás elementos estructurales de la
construcción existente en la otra, careciendo en consecuencia de la necesaria autonomía
e independencia de otras fincas que caracteriza a toda finca registral.
En tales circunstancias, no es posible inscribir la construcción que se pretende
declarar como finca registral totalmente independiente si carece de autonomía
estructural con la construcción existente en la parcela catastral colindante, como no sea
a través de alguna de las fórmulas que nuestro ordenamiento jurídico contempla para la
inscripción de los diferentes departamentos o viviendas que forman parte de una misma
edificación, como sería la propiedad horizontal tumbada constituida sobre una única finca
registral.
3. Por otro lado, en la precedente escritura de declaración de obra no se contiene la
declaración del promotor de la misma, a que se refiere el artículo 98.3 de la Ley 7/2022,
de 8 de abril, de Residuos y Suelos Contaminados, esto es, la manifestación relativa a
haber realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

1. A la vista de lo anterior, no resulta acreditada la antigüedad de la obra en los
términos que prescribe el artículo 28.4 a) de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por
los motivos expuestos. No obstante, sería posible acreditar la antigüedad mediante
certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente en la que se
identifique expresamente la finca con sus datos registrales.
2. En base a lo dispuesto en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria, 44.1 y 45.1 del
Reglamento Hipotecario, no es posible inscribir la construcción que se pretende declarar
como finca registral totalmente independiente al carecer de autonomía estructural con la
construcción existente en la parcela catastral colindante, formando parte ésta y aquella
de una misma unidad arquitectónica o edificio.
En este mismo sentido se ha pronunciado la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública, entre otras, en su resolución de 11 de abril de 2.019 (BOE 30 de abril)
fundamento de derecho tercero.
No obstante lo anterior, en base a lo dispuesto en los artículos 49 y 50 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sería posible la inscripción de la construcción que se

cve: BOE-A-2023-16005
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