BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 163

Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 100017

2. Bajo el asiento 861 del diario 120 se presentó el día 26 de octubre de 2022,
escritura de préstamo hipotecario autorizada por el nombrado notario el día 10 de junio
de 2022 (n.º 929 de protocolo), formalizado entre la entidad Banco de Santander, S.A. y
los nombrados compradores.
3. El día 8 de marzo de 2023 se presentó en este Registro mandamiento de
prohibición de disponer de fecha 28 de febrero de 2023, expedido por la Agencia
Tributaria Dependencia Regional de Recaudación de Valencia, sobre la citada finca
registral, al amparo de lo dispuesto en el artículo 170-6.º de la Ley 58/2003, de 17 de
diciembre, Ley General Tributaria. Atendiendo a la presentación de dichos documentos, y
aunque el mandamiento ahora presentado lo sea con posterioridad tanto a la escritura de
venta como a la de préstamo hipotecario señalados, debe suspenderse el despacho de
ambas escrituras por la existencia del mandamiento administrativo por razones de orden
público y conforme a los fundamentos de derecho que se dirán.
Fundamentos de Derecho:
1. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario
en cuanto determina el ámbito de calificación de los registradores de la propiedad.
2. Articulo 432, 1 d del R.H.
3. Resoluciones DGSJFP 24 de enero y 13 de junio de 2018, 16 de marzo de 2022,
y especialmente las Resoluciones de 7 y 22 de junio de 2022.
Aun cuando dichas resoluciones recogen un supuesto idéntico al ahora señalado en
lo referente al orden de presentación de documentos, y aunque referidas a un
procedimiento penal, la propia DG hace extensivo el criterio prohibitivo de despacho de
los documentos previamente presentados a los procedimientos administrativos.
Así, la Resolución de 7 de junio de 2022, y en lo que aquí interesa, señala la
siguiente doctrina:

4. Tampoco la doctrina relativa a la eficacia preferente de las transmisiones
anteriores a las prohibiciones de disponer es aplicable en este caso, pues no se trata de
un procedimiento civil, sino penal, donde prevalece el componente de orden público de
las medidas cautelares adoptadas.
– Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil,
tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de
garantía, de tutela para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la
prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. Por
ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado
por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad

cve: BOE-A-2023-16003
Verificable en https://www.boe.es

“Es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que sólo pueden tener acceso al
Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Es cierto que, como señalan los recurrentes, que la doctrina del Centro Directivo que
los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho
relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con
posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que
trasciende de la función que la Ley le encomienda.
Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente
alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de
manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente, como es el
caso del presente expediente, donde no sólo el juez de lo penal expresamente ordena la
prohibición de disponer de los inmuebles afectados sino que, al tratase de un
procedimiento de estafa y falsedad documental, pone en entredicho la propia validez de
la documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada.