BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 100003

que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes,
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que
debe incorporarse necesariamente certificación catastral descriptiva y gráfica en
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su Preámbulo,
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado
comprendidos incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima respecto
de la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre
las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público
previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa
adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo
posterior.
4. En el presente supuesto, la registradora ha inmatriculado la mitad indivisa dado
que ha considerado que existen dos títulos: de adjudicación hereditaria y de donación.
Pero suspende la inmatriculación de la otra mitad indivisa porque entiende que «hay
título de adquisición por herencia, pero no traslativo de dicha mitad indivisa».
Aunque esta calificación es ciertamente escueta, de ella resulta la objeción que
opone la registradora (que con la liquidación de gananciales y consiguiente partición
hereditaria existe un solo título) y no ha impedido que el recurrente haya podido alegar
cuanto ha convenido a su defensa, al sostener que la liquidación de gananciales –como
la aportación a la sociedad de gananciales– puede constituir título a efectos de la
inmatriculación. En tal sentido, alega el recurrente el criterio mantenido en la Resolución
de este Centro Directivo de 18 de febrero de 2021, pero ésta se refiere a un caso
diferente, con existencia de dos títulos públicos separados en el tiempo por más de un

cve: BOE-A-2023-16001
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