BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 99991

Según los fundamentos de la Calificación de fecha 13 de febrero de 2023, el
Registrador entiende que lo que se ha producido en el procedimiento de ejecución
hipotecaria es una limitación de la responsabilidad hipotecaria que obra inscrita en el
registro, cosa que no se ajusta con la realidad de lo ocurrido en el procedimiento.
El Registrador, parte en primer lugar, de forma acertada parte de la diferencia
existente entre lo que se debe entender por responsabilidad universal del deudor, del
art. 1911 del Código Civil (que en realidad es lo que se ha limitado en el procedimiento
de ejecución hipotecaria iniciado y respecto de la condición de fiadora de Dña. M. L. R.
S.) y la responsabilidad real derivada de la hipoteca que afecta exclusivamente a los
bienes hipotecados.
Hasta este punto estaríamos conformes con la exposición del registrador, no
obstante, no respecto de que dicha responsabilidad real derivada de la hipoteca
repercuta en el propietario del inmueble, cuando este no es el propio deudor, como
ocurre en el presente caso, por tratarse del hipotecante no deudor.
Debemos de este modo partir del hecho que el procedimiento de ejecución hipotecaria
tiene por objeto el ejercicio de una acción real, de ahí que el art. 130 de la ley Hipotecaria
venga a establecer que sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita,
sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el
asiento respectivo, que es a lo que debe ceñirse tanto el Juzgado al momento de dar trámite
al procedimiento, su subasta y posterior adjudicación del inmueble. como el Registro de la
Propiedad al momento de proceder a la inscripción del título.
De este modo, esta parte no comparte el fundamento del Registrador, tendente a
considerar que en el presente procedimiento el Auto de 4 de enero de 2021, se haya
producido una modificación de la responsabilidad hipotecaria de la finca adjudicada, por
el hecho de que Dña. M. L. R. S., haya actuado en el presente procedimiento en su
condición de hipotecante no deudora. De hecho, su intervención en el procedimiento
como hipotecante no deudora, lo es por motivos procesales, por cuanto su intervención
en el procedimiento es obligatoria a los efectos de lo dispuesto en el art. 685 de la LEC.
En relación con lo anterior, lo que a entender de esta parte estaría induciendo a error
al Registrador de la Propiedad es el hecho de que en la persona de D. [sic] M. L. R. S.,
se conjugan dos posiciones, una es la de hipotecante no deudora y otra la de fiadora de
la operación garantizada con un bien de su propiedad y de este modo, bastaría con
revisar tanto el contenido del Auto de 4 de enero de 2021, como de la Diligencia de
Ordenación de 16 de junio de 2022, para verificar que si bien la intervención de D. [sic]
M. L. R. S. lo ha sido en el procedimiento como hipotecante no deudora, lo que
realmente ha resuelto el Juzgado despliega sus efectos para su condición de avalista de
la operación y para el caso de que por parte del ejecutante, se procediera a una
hipotética continuación de la ejecución vía art. 579 de la LEC, contra el patrimonio
personal de D. [sic] M. L. R. S.
Lo que no se acuerda en ningún caso es una limitación de la responsabilidad
hipotecaria, sino que lo que se limita es la deuda que podrá ser reclamada a esta
persona en su condición de fiadora.
En este sentido, el Registrador estaría mal entendiendo que el Auto de 4 de enero
de 2021, considerando que a través de éste se estaría modificando el asiento registral
sobre la responsabilidad máxima hipotecaria por la que responde la finca adjudicada,
cuando en realidad, dicha modificación no sólo no se ha producido a la vista del
contenido de las resoluciones que se acompañan, sino que además tal pronunciamiento
escapa totalmente de los límites de lo que al procedimiento de ejecución hipotecaria se
refiere, donde lo que se ejercita es la acción real en base a los asientos inscritos
(art. 130 LH) y por mucho que se pretendiera un pronunciamiento en el sentido que
indica el Registrador, el Juez que tramita el procedimiento hipotecario, no puede entrar a
valorar dicha modificación dentro los márgenes de este procedimiento sumario.
Adicionalmente, el procedimiento de modificación de asientos registrales requiere del
ejercicio de una acción a través del procedimiento declarativo correspondiente, y sólo

cve: BOE-A-2023-16000
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 163