BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 99996

de aquél que recoge la obligación garantizada, no pasa a tener automáticamente la
misma naturaleza que el contrato principal, sea ésta del tipo que sea, sino que se trata
de dos contratos diferentes, con distintas partes intervinientes y que, en consecuencia, a
efectos de la protección de los consumidores, cada uno de esos contratos deben tratarse
de forma independiente y atendiendo a la respectiva condición (de profesional o
consumidor) de las partes contratantes en cada uno de ellos. En otras palabras, ni la
condición de profesional del prestatario limita la protección del garante consumidor, ni las
limitaciones contractuales aplicables al contrato de garantía otorgada por un consumidor
(persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de
vínculos funcionales con sociedad prestataria), limitan el contenido posible de las
cláusulas del contrato de préstamo concedido a un profesional.
En este sentido la Resolución de esta Dirección General de 31 de octubre de 2017,
ya señalaba para un supuesto como el presente que: «como regla general, se estima
que si nos encontramos antes dos relaciones jurídicas distintas y autónomas (en el
contrato de préstamo hipotecario) y si la determinación de la aplicación de las normas
uniformes sobre cláusulas abusivas debe apreciarse, como se ha explicado
anteriormente, en atención a la calidad con la que los intervinientes actúan en el contrato
de garantía (se encuentre éste incorporado al contrato de préstamo o se pacte
posteriormente), el control de abusividad o de contenido del mismo debe circunscribirse
a sus concretas cláusulas, pero no extenderse a las cláusulas específicas del contrato
principal de préstamo garantizado, a la que le será aplicable la normativa que
corresponda en atención, igualmente, a la condición de sus partes contratantes. De la
misma manera, si la persona que firma el contrato de garantía tiene la condición de
profesional del ramo, ello no afectará a la condición, en su caso, de consumidor del
prestatario del contrato principal ni, por supuesto, excluirá el control de abusividad de sus
cláusulas ni el resto de la normativa que le fuere aplicable».
En consecuencia, las cláusulas del contrato principal de préstamo entre una entidad
financiera y una sociedad mercantil relativas a la limitación a la baja de los tipos de
interés, a los límites de los intereses moratorios, a los gastos repercutibles al deudor
principal y otras limitaciones contractuales reguladas en la normativa de consumo que
fuere aplicable, serán válidas, aunque no se ajusten a dichos parámetros, cuando la
entidad prestataria intervenga dentro del ámbito de su actividad empresarial o
profesional (vid. Resoluciones de 31 de octubre de 2017 y 5 de diciembre de 2019).
Ahora bien, como señalan esas mismas Resoluciones, esas limitaciones
contractuales sí tendrán su repercusión en el contrato de garantía que se encontrase
incluido dentro del ámbito de la normativa de consumo por razón de la condición del
garante, como ocurre en este supuesto, por lo que la cobertura hipotecaria no podría
garantizar aquellos intereses o gastos que, aun habiéndose devengado legalmente
respecto del prestatario empresarial, excedieren de los límites legales fijados por dicha
normativa aplicable y su jurisprudencia. Igualmente serán de aplicación solo a ese
contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el
garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de
incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su
objeto, o posibilidad de ejecución como consecuencia de un vencimiento anticipado.
Que la escritura de préstamo hipotecario refleje esta limitación de la cobertura
hipotecaria en las denominadas «cláusulas no financieras» que forman parte del contrato
de garantía, mediante una adecuada cuantificación de la responsabilidad hipotecaria y
un pacto acerca del momento en que la hipoteca puede ser objeto de ejecución, entra
dentro de las facultades de calificación del registrador de la Propiedad ex artículos 12
y 258 de la Ley Hipotecaria; y en cualquier caso se encuentra sujeto al correspondiente
control judicial de las cláusulas abusivas de los contratos.
6. En este ámbito de la nulidad de las cláusulas abusivas de los préstamos
hipotecarios celebrados con consumidores, en contratos otorgados antes de la entrada
en vigor de la Ley 5/2019, destacan la sentencia del Tribunal Supremo número 241/2013,
de 9 de mayo (y todas las que la han seguido), sobre nulidad de la cláusula suelo

cve: BOE-A-2023-16000
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Núm. 163