III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-16000)
Resolución de 14 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria, por incorrecta imputación del precio del remate.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 99995
Por tanto, al intervenir una persona física como hipotecante de deuda ajena es
preciso determinar si es aplicable la legislación y jurisprudencia sobre protección de los
consumidores que hoy en día sería la Ley reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario 5/2019, de 15 de marzo. Para ello debe tenerse en cuenta que, como se ha
expuesto anteriormente, concurren en este supuesto las siguientes circunstancias: a) el
prestamista es una entidad financiera; b) el prestatario es una sociedad mercantil cuyo
objeto y socios no constan; c) la hipotecante no deudora es una persona física, que,
además, es la esposa del administrador único de sociedad deudora; d) la finca
hipotecada tiene la condición de inmueble de carácter residencial, que figura como
domicilio de la parte hipotecante, y e) los avalistas son dos personas físicas: una el
propio administrador único de la sociedad prestataria y la otra su esposa, la citada
hipotecante. No consta en el expediente la finalidad del préstamo.
El artículo 2.1.a) de la Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario 5/2019,
de 15 de marzo, dispone que la ley se aplica «a los contratos de préstamo concedidos
por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional,
cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga
por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de
garantía sobre un inmueble de uso residencial (…)». Este ámbito de ampliación debe ser
complementado con lo dispuesto en el número III del Preámbulo que extiende el régimen
jurídico de la ley a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no
consumidores, es decir, aunque actúen en el ámbito de su profesión o empresa. Así,
dicho número III del Preámbulo señala que: «la presente Ley extiende su régimen
jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no
consumidores».
De ello se infiere que siendo aplicable la Ley 5/2019, aun cuando la persona física
hipotecante tuviere el carácter de socia o administradora de la entidad prestataria, el
contrato de garantía del que es parte la misma, estaría sujeto a la Ley 5/2019.
De no ser aplicable la Ley de 5/2019, como ocurre en este supuesto en que la
escritura de préstamo hipotecario es anterior a su entrada en vigor y no ha sido novado,
la normativa y jurisprudencia de protección de los consumidores anterior (Ley General de
Defensa de los Consumidores y Usuarios de 2007, Orden EHA 2899/2011, etc.) sería
aplicable al hipotecante no deudor persona física si no se dedica profesionalmente a la
prestación de garantías y no se encuentra vinculada funcionalmente a la sociedad
prestataria; circunstancia que al no resultar del presente expediente no se puede tener
en cuenta en esta Resolución.
En ambos casos, como se expone en los fundamentos de Derecho siguientes, la
normativa de protección de los consumidores no es extensible al contenido ni requisitos
del contrato de préstamo firmado por una sociedad mercantil en el ámbito de su
actividad.
5. Aunque la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019,
siguiendo el criterio de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26
de marzo de 2019, asunto C-70/17, haya manifestado que las dos figuras jurídicas que
integran el contrato de préstamo hipotecario, el préstamo (contrato) y la hipoteca
(derecho real), «son inescindibles y conforman una institución unitaria», y que sus
causas se encuentran entrelazadas y no pueden fragmentarse; lo cierto es que ello no
implica que el régimen jurídico aplicable a esas dos figuras, en lo que atañe a la
aplicación de la normativa de consumidores, deba de ser el mismo.
Tampoco impone esa consecuencia, hoy en día, la dicción literal del artículo 2.1.a) de
la Ley 5 /2019, antes citado, que parecería establecer que la mera existencia de un
garante persona física que hipotecara un inmueble de carácter residencial implica la
necesidad de aplicar las limitaciones contractuales de la ley al contrato de préstamo,
aunque el prestatario sea una entidad profesional.
A este respecto, la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (vid. autos
de 19 de noviembre de 2015, C-74/15 –asunto Tarcäu–, y de 14 de septiembre de 2016,
C-534/15 –asunto Dumitras–), señala claramente que el contrato de garantía, accesorio
cve: BOE-A-2023-16000
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Lunes 10 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 99995
Por tanto, al intervenir una persona física como hipotecante de deuda ajena es
preciso determinar si es aplicable la legislación y jurisprudencia sobre protección de los
consumidores que hoy en día sería la Ley reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario 5/2019, de 15 de marzo. Para ello debe tenerse en cuenta que, como se ha
expuesto anteriormente, concurren en este supuesto las siguientes circunstancias: a) el
prestamista es una entidad financiera; b) el prestatario es una sociedad mercantil cuyo
objeto y socios no constan; c) la hipotecante no deudora es una persona física, que,
además, es la esposa del administrador único de sociedad deudora; d) la finca
hipotecada tiene la condición de inmueble de carácter residencial, que figura como
domicilio de la parte hipotecante, y e) los avalistas son dos personas físicas: una el
propio administrador único de la sociedad prestataria y la otra su esposa, la citada
hipotecante. No consta en el expediente la finalidad del préstamo.
El artículo 2.1.a) de la Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario 5/2019,
de 15 de marzo, dispone que la ley se aplica «a los contratos de préstamo concedidos
por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional,
cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga
por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de
garantía sobre un inmueble de uso residencial (…)». Este ámbito de ampliación debe ser
complementado con lo dispuesto en el número III del Preámbulo que extiende el régimen
jurídico de la ley a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no
consumidores, es decir, aunque actúen en el ámbito de su profesión o empresa. Así,
dicho número III del Preámbulo señala que: «la presente Ley extiende su régimen
jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no
consumidores».
De ello se infiere que siendo aplicable la Ley 5/2019, aun cuando la persona física
hipotecante tuviere el carácter de socia o administradora de la entidad prestataria, el
contrato de garantía del que es parte la misma, estaría sujeto a la Ley 5/2019.
De no ser aplicable la Ley de 5/2019, como ocurre en este supuesto en que la
escritura de préstamo hipotecario es anterior a su entrada en vigor y no ha sido novado,
la normativa y jurisprudencia de protección de los consumidores anterior (Ley General de
Defensa de los Consumidores y Usuarios de 2007, Orden EHA 2899/2011, etc.) sería
aplicable al hipotecante no deudor persona física si no se dedica profesionalmente a la
prestación de garantías y no se encuentra vinculada funcionalmente a la sociedad
prestataria; circunstancia que al no resultar del presente expediente no se puede tener
en cuenta en esta Resolución.
En ambos casos, como se expone en los fundamentos de Derecho siguientes, la
normativa de protección de los consumidores no es extensible al contenido ni requisitos
del contrato de préstamo firmado por una sociedad mercantil en el ámbito de su
actividad.
5. Aunque la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019,
siguiendo el criterio de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26
de marzo de 2019, asunto C-70/17, haya manifestado que las dos figuras jurídicas que
integran el contrato de préstamo hipotecario, el préstamo (contrato) y la hipoteca
(derecho real), «son inescindibles y conforman una institución unitaria», y que sus
causas se encuentran entrelazadas y no pueden fragmentarse; lo cierto es que ello no
implica que el régimen jurídico aplicable a esas dos figuras, en lo que atañe a la
aplicación de la normativa de consumidores, deba de ser el mismo.
Tampoco impone esa consecuencia, hoy en día, la dicción literal del artículo 2.1.a) de
la Ley 5 /2019, antes citado, que parecería establecer que la mera existencia de un
garante persona física que hipotecara un inmueble de carácter residencial implica la
necesidad de aplicar las limitaciones contractuales de la ley al contrato de préstamo,
aunque el prestatario sea una entidad profesional.
A este respecto, la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (vid. autos
de 19 de noviembre de 2015, C-74/15 –asunto Tarcäu–, y de 14 de septiembre de 2016,
C-534/15 –asunto Dumitras–), señala claramente que el contrato de garantía, accesorio
cve: BOE-A-2023-16000
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Núm. 163
