BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 91034

con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que
se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya
inmatriculación se solicita’.
3. El criterio que sostiene la registradora no puede mantenerse y deben acogerse
las alegaciones que formula el recurrente.
Tal y como reza el artículo 201, ‘el expediente para rectificar la descripción, superficie
o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el
artículo 203, con las siguientes particularidades: a) Podrá promoverlo el titular registral
de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real,
mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción
actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas
obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de
negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación
jurídica de la finca inscrita’.
De la simple lectura de los preceptos transcritos hasta ahora resulta una evidente
diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de
rectificación de descripción. En el supuesto del expediente de dominio para la
inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la
descripción del mismo con la que resulta del Catastro, según se ha expuesto. En este
expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca
pues, no en vano, conforme al artículo 7 de la Ley Hipotecaria ‘la primera inscripción de
cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a
los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley’.
A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca,
el artículo 201 expresa como particularidad que su inicio se realiza ‘mediante la
aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada’,
sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente
con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el
dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción
registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será
la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta
ubicación y delimitación.
De seguir la tesis de la registradora, como destaca el recurrente, el expediente de
dominio para la rectificación de descripción quedaría injustificadamente limitado a
escasos supuestos, pues sólo se admitiría la adecuación de la descripción registral a la
realidad física mediando un título dominical en el que figure la nueva descripción (en
particular, el título de dominio aportado en este expediente ya consta inscrito en el
Registro de la Propiedad desde el año 2001), quedando vedada la posibilidad de lograr
la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral en los demás casos
en los que no haya tenido lugar una transmisión o, de otro modo, obligando a acudir a la
rectificación del título dominical ya inscrito. Esta última posibilidad, que invoca la
registradora en su informe, haría estéril la regulación de un procedimiento específico
para la rectificación de descripción de fincas. Y además podría suponer, según las
circunstancias de cada caso, importantes dificultades (en ocasiones insalvables) para
lograr la concordancia entre el registro y la realidad. En este punto es preciso recordar
que el procedimiento para la rectificación de superficie cuenta con diversas garantías
entre las que se encuentra la notificación a ‘aquel de quien procedan los bienes o sus
causahabientes’ (cfr. regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo no puede compartirse la tesis de la registradora, expresada en su informe,
referida a que ‘no estamos ante un expediente que al concluir con la decisión judicial
sobre el fondo del asunto, permita suplir la inexistencia o inexactitud del título de
propiedad, sino ante un expediente de notificaciones notariales que complementa al
título de propiedad, que ha de existir y ser exacto, y aportarse en todo caso, y en el que
la descripción de la finca ha de ser coincidente con la que se pretende rectificar a través
del expediente notarial’. Esta tesis es contraria con la naturaleza y finalidad del

cve: BOE-A-2023-15179
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