BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90984

Consecuencia inmediata de lo anterior y del principio de legitimación consagrado en
el artículo 38 de la Ley Hipotecaria: «A todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo», es que el registrador de la Propiedad debe
ejercer su competencia de calificación de conformidad con el contenido de los asientos
existentes en el folio particular de la finca de que se trate. Así resulta del artículo 18 de la
Ley Hipotecaria: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del
Registro».
3. Establecido lo anterior, el recurrente desenfoca completamente la cuestión al
afirmar que la registradora, con su calificación, pretende la modificación del contenido del
Registro sin reunir los requisitos del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Bien al contrario,
pues como resulta de la nota de calificación, es precisamente el contenido del Registro el
que impide la transmisión de la finca sin tener en cuenta las circunstancias que resultan
del asiento, afirmación que esta Dirección General no puede sino confirmar.
Resulta del asiento que la finca, como consecuencia de la ejecución del
planeamiento urbanístico mediante el mecanismo de reparcelación, tiene el carácter de
elemento común de otras ocho fincas resultando «(…) sin aprovechamiento edificable,
con destino a “Zona equipamiento privado del Plan Parcial del SU n.º (…) aprobado, por
lo que podrá albergar depósitos, casetas de transformación o de instalaciones con el
tamaño necesario para las mismas, así como equipamientos lúdicos y deportivos de
carácter privado que no consuman aprovechamiento con las instalaciones necesarias».
El carácter de elemento común de otras fincas implica que su enajenación o gravamen
sólo puede llevarse a cabo junto con la fincas a las que está vinculada al igual que
ocurre en el régimen de propiedad horizontal (vid. artículo 396 del Código Civil: «El
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable,
gravable o embargable por terceros, conjuntamente con la parte determinada privativa
de la que es anejo inseparable»), régimen compatible con la ejecución urbanística como
resulta del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Es cierto que del contenido del Registro de la finca, y como consecuencia del
procedimiento de equidistribución, el dominio de la finca consta inscrito a nombre de la
sociedad vendedora pero dicha titularidad forzosamente ha de contemplarse a la luz del
resto del contenido del asiento y no de forma aislada pues todo el contenido del asiento
está bajo la salvaguarda judicial. De este modo, la declaración de titularidad a favor del
promotor de la ejecución del planeamiento urbanístico es compatible con el hecho de
que el propio asiento declare el carácter de elemento común de la finca y su pertenencia
por cuotas a quien resulte ser titular de las ocho fincas a que queda vinculada, titularidad
que coincide en el momento en que se practicó la inscripción. En suma, que la titularidad
del dominio viene determinada por el régimen jurídico aplicado a la finca como
consecuencia del procedimiento de equidistribución urbanística.
En definitiva, procede la confirmación de la resolución de la registradora en este
punto pues la enajenación de la finca elemento común no es posible con independencia
de las fincas a las que se encuentra vinculada.
4. Los argumentos de contrario no son admisibles. En primer lugar, porque el
mismo recurrente reconoce que de la información registral obtenida para la autorización
de la escritura, y del propio expositivo de esta, resultaba el carácter de elemento común
de la finca, así como su pertenencia por cuotas a otras ocho fincas, lo que condiciona su
régimen jurídico en la forma que ha quedado expuesta. Téngase en cuenta que la
legislación hipotecaria no es ajena al mecanismo de publicación de una titularidad de
presente y de otra eventual cuando se producen las circunstancias previstas en la Ley o
en el título, como ocurre en los supuestos de adquisiciones sujetas a término o
condición. Pero es que, aunque la publicidad registral hubiese omitido tal circunstancia,
no puede confundirse la obligación del registrador de calificar conforme el contenido del

cve: BOE-A-2023-15172
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