III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15172)
Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega la inscripción de una compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90981
P3.1 –cuota: once enteros treinta y tres centésimas por ciento– y P5.1 –cuota: veintisiete
centésimas por ciento–, en función de la cuota de participación que se les adjudica,
calculada en función de su aprovechamiento y del número de viviendas a ejecutar. La
parcela P5.2 como carece de aprovechamiento urbanístico, no contribuye al pago de los
gastos de urbanización. La parcela P3.2 donde se ubica el diez por ciento del
aprovechamiento correspondiente al Concello de Sanxenxo, se encuentra exenta del
pago de los gastos de urbanización en función de lo dispuesto en el artículo 20.1.c de la
Ley 9/2002, de 30 de diciembre de ordenación urbanística y protección del medio rural
de Galicia. Las parcelas P1.1, P1.2, P4, y las integrantes del sistema viario se
encuentran exentas del pago de los gastos de urbanización.”
De lo expuesto, resulta que la parcela objeto de la presente compraventa,
denominada parcela P5.2 se ha configurado en el proyecto de equidistribución aprobado
por el Ayuntamiento de Sanxenxo como elemento común de las parcelas P2.1 a P2.8,
sin aprovechamiento edificable, con destino a “Zona equipamiento privado del Plan
Parcial del SU n.º (…) aprobado, por lo que podrá albergar depósitos, casetas de
transformación o de instalaciones con el tamaño necesario para las mismas, así como
equipamientos lúdicos y deportivos de carácter privado que no consuman
aprovechamiento con las instalaciones necesarias. Cuota: cero por ciento”, participando
las parcelas P2.1 a P2.8 en los gastos de limpieza, conservación y mantenimiento de
esta zona de equipamiento privado en función de una cuota de participación que viene
fijada en el propio proyecto de equidistribución, al que han de sujetarse las parcelas
resultantes del mismo. Su configuración como elemento común de las 8 parcelas
reseñadas, aunque formalmente figure inscrita a favor del promotor de la actuación
urbanística en virtud del propio proyecto de equidistribución, impiden la inscripción de la
compraventa, puesto que se trata de un elemento común a las otras ocho parcelas, que
serán titulares de la misma en proporción a las cuotas de participación que el proyecto
les ha asignado.
Aunque formalmente el proyecto de equidistribución atribuyó esa parcela resultante a
la entidad Pombal de Bordons SL, hoy concursada, la atribuyó con el carácter de
elemento común de las parcelas a las que sirve, que están obligadas al sostenimiento de
los gastos en proporción a una cuota de participación prefijada, al modo de una
vinculación ob rem o titularidad propter rem, que implica que la titularidad de ese
elemento común corresponda a los titulares de las fincas a las que está atribuido como
elemento común en proporción a su cuota de participación, titularidad admisible por
existir un causa económica y a la vez jurídica de conexión entre la parcela objeto de
venta destinada ser elemento común de las otras ocho, en base a una relación de
destino, dependencia o accesoriedad, que aparece predeterminada en el proyecto
urbanístico cuando fija el destino y usos posibles de la misma (depósitos, casetas de
transformación, equipamientos lúdicos o deportivos...).
Admitir que la parcela elemento común tenga una titularidad diferente de la de las
parcelas que están obligadas por el proyecto al sostenimiento de los gastos de la misma,
implicaría de facto que los gastos de esa parcela elemento común serían sufragados por
las 8 parcelas de las que es elemento común, y los eventuales beneficios serían de otra
persona, produciendo una disociación entre beneficios y gastos incompatible con el
planeamiento urbanístico al amparo del cual se aprobó el proyecto de equidistribución.
Fundamentos de Derecho:
En cuanto a la necesidad de aportar el plan de liquidación, RDGSJFP de 20
ene 2020, que declara que es necesario aportar el plan de liquidación, el cual deberá ser
firme, ya que el registrador ha de calificar el cumplimiento de los trámites previstos en el
plan aprobado judicialmente.
En cuanto al segundo defecto, por tratarse de un elemento común a otras ocho de
las parcelas resultantes del proyecto de equidistribución aprobado por el Ayuntamiento,
no susceptible como tal elemento común de propiedad separada de la de las fincas a las
cve: BOE-A-2023-15172
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Jueves 29 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90981
P3.1 –cuota: once enteros treinta y tres centésimas por ciento– y P5.1 –cuota: veintisiete
centésimas por ciento–, en función de la cuota de participación que se les adjudica,
calculada en función de su aprovechamiento y del número de viviendas a ejecutar. La
parcela P5.2 como carece de aprovechamiento urbanístico, no contribuye al pago de los
gastos de urbanización. La parcela P3.2 donde se ubica el diez por ciento del
aprovechamiento correspondiente al Concello de Sanxenxo, se encuentra exenta del
pago de los gastos de urbanización en función de lo dispuesto en el artículo 20.1.c de la
Ley 9/2002, de 30 de diciembre de ordenación urbanística y protección del medio rural
de Galicia. Las parcelas P1.1, P1.2, P4, y las integrantes del sistema viario se
encuentran exentas del pago de los gastos de urbanización.”
De lo expuesto, resulta que la parcela objeto de la presente compraventa,
denominada parcela P5.2 se ha configurado en el proyecto de equidistribución aprobado
por el Ayuntamiento de Sanxenxo como elemento común de las parcelas P2.1 a P2.8,
sin aprovechamiento edificable, con destino a “Zona equipamiento privado del Plan
Parcial del SU n.º (…) aprobado, por lo que podrá albergar depósitos, casetas de
transformación o de instalaciones con el tamaño necesario para las mismas, así como
equipamientos lúdicos y deportivos de carácter privado que no consuman
aprovechamiento con las instalaciones necesarias. Cuota: cero por ciento”, participando
las parcelas P2.1 a P2.8 en los gastos de limpieza, conservación y mantenimiento de
esta zona de equipamiento privado en función de una cuota de participación que viene
fijada en el propio proyecto de equidistribución, al que han de sujetarse las parcelas
resultantes del mismo. Su configuración como elemento común de las 8 parcelas
reseñadas, aunque formalmente figure inscrita a favor del promotor de la actuación
urbanística en virtud del propio proyecto de equidistribución, impiden la inscripción de la
compraventa, puesto que se trata de un elemento común a las otras ocho parcelas, que
serán titulares de la misma en proporción a las cuotas de participación que el proyecto
les ha asignado.
Aunque formalmente el proyecto de equidistribución atribuyó esa parcela resultante a
la entidad Pombal de Bordons SL, hoy concursada, la atribuyó con el carácter de
elemento común de las parcelas a las que sirve, que están obligadas al sostenimiento de
los gastos en proporción a una cuota de participación prefijada, al modo de una
vinculación ob rem o titularidad propter rem, que implica que la titularidad de ese
elemento común corresponda a los titulares de las fincas a las que está atribuido como
elemento común en proporción a su cuota de participación, titularidad admisible por
existir un causa económica y a la vez jurídica de conexión entre la parcela objeto de
venta destinada ser elemento común de las otras ocho, en base a una relación de
destino, dependencia o accesoriedad, que aparece predeterminada en el proyecto
urbanístico cuando fija el destino y usos posibles de la misma (depósitos, casetas de
transformación, equipamientos lúdicos o deportivos...).
Admitir que la parcela elemento común tenga una titularidad diferente de la de las
parcelas que están obligadas por el proyecto al sostenimiento de los gastos de la misma,
implicaría de facto que los gastos de esa parcela elemento común serían sufragados por
las 8 parcelas de las que es elemento común, y los eventuales beneficios serían de otra
persona, produciendo una disociación entre beneficios y gastos incompatible con el
planeamiento urbanístico al amparo del cual se aprobó el proyecto de equidistribución.
Fundamentos de Derecho:
En cuanto a la necesidad de aportar el plan de liquidación, RDGSJFP de 20
ene 2020, que declara que es necesario aportar el plan de liquidación, el cual deberá ser
firme, ya que el registrador ha de calificar el cumplimiento de los trámites previstos en el
plan aprobado judicialmente.
En cuanto al segundo defecto, por tratarse de un elemento común a otras ocho de
las parcelas resultantes del proyecto de equidistribución aprobado por el Ayuntamiento,
no susceptible como tal elemento común de propiedad separada de la de las fincas a las
cve: BOE-A-2023-15172
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Núm. 154
