BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90956

simple derecho real–, impone de forma cumulativa –para los supuestos en que, por
cualquier causa, la restricción no haya accedido al Registro– un régimen de protección
de la vivienda familiar y del propio tráfico jurídico en todo análogo al establecido por el
artículo 1320 del mismo Código Civil. El nuevo régimen no se conforma, por ello, con la
simple inscripción de la restricción dispositiva en el Registro de la Propiedad. Si así
hubiera sido, si el precepto hubiera querido confiar exclusivamente en la inscripción la
protección de la vivienda y, por extensión, del tercero –siguiendo con ello el antiguo
criterio de la Dirección General, reproducido en el informe del Consejo General del Poder
Judicial y la enmienda presentada durante la tramitación parlamentaria–, habría
concluido ahí, sin añadir un régimen adicional de protección basado en la declaración del
disponente, de carácter en todo análogo al establecido por el artículo 1320 del Código
para la vida normal u ordinaria del matrimonio.
Se trata en ambos casos de un régimen de protección que se desenvuelve sobre la
base de la simple declaración del disponente y en beneficio del adquirente de buena fe,
al margen por completo de la posible inscripción registral del uso de la vivienda –ahora
ya excluida, convertida en la simple constancia de la restricción en las facultades
dispositivas del cónyuge titular–. Lo que determina, por tanto, que en ambos casos –del
artículo 96 y el 1320– deba exigirse la declaración impuesta por el artículo 91 del
Reglamento Hipotecario; en cuya literalidad, por lo demás, encaja perfectamente el acto
dispositivo realizado después del divorcio o separación, pues el precepto se refiere, sin
distinción, a todo supuesto en que “la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos
cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia”; sin que de
otra parte, como veíamos, pueda entenderse que la expresión cónyuges utilizada por el
precepto reglamentario permita excluir a los excónyuges, pues el propio artículo 96.3 del
Código utiliza el primer término para referirse de manera unívoca a los mismos tanto
antes como después del divorcio.
IV. Estamos ante un nuevo régimen legal que resulta, en todo caso, mucho más
respetuoso con la nueva realidad de la familia y sus distintos modos de organización,
especialmente tras la ruptura del matrimonio o la unión de hecho de los progenitores.
Las diferentes «formas» de vinculación afectiva de los padres, tanto entre sí como en
relación con los hijos, y la extensión de fórmulas de «custodia compartida» sobre los
mismos –ya sea formalmente establecida al tiempo de la ruptura, ya sea
espontáneamente adoptada por los padres durante la vida de la familia–, hace que la
sede física o de vida del grupo familiar, como centro de aquellas nuevas formas de
relación, adquiera una relevancia cada vez más intensa; exigiendo a su vez, como
demuestra la práctica cotidiana de las situaciones de crisis matrimonial y de la pareja de
hecho, un refuerzo adicional de la estabilidad de la vivienda familiar, como centro de
relación de los padres entre sí y con los hijos, con la consiguiente necesidad de controles
más rigurosos para su modificación o traslado –basados, esencialmente, en el
consentimiento de ambos padres–.
Se trata además de controles que se proyectan sobre las nuevas modalidades de
atribución del uso de la vivienda familiar adoptadas en la actualidad por las decisiones,
convencionales y judiciales, sobre crisis matrimonial en los, cada vez más frecuentes,
casos de custodia compartida: desde la novedosa fórmula de la llamada “casa-nido”, en
la cual, al haberse atribuido el uso de la vivienda familiar a los hijos de modo permanente
y a los cónyuges por periodos alternos, permanecen los primeros en el domicilio familiar,
trasladándose los progenitores al mismo en los plazos consecutivos en que les
corresponde el ejercicio de la custodia; a la atribución temporal exclusiva de la vivienda
familiar de propiedad común a un solo progenitor, hasta que su situación económica le
permita acceder a una nueva vivienda adecuada para los hijos, pasando por la atribución
temporal exclusiva de la vivienda familiar de titularidad exclusiva de uno de los padres al
no propietario, cuando el cónyuge no titular es portador del interés más necesitado de
protección o el propietario exclusivo de la vivienda es dueño a su vez de una segunda
residencia en el mismo municipio, lo que facilita el ejercicio compartido de la custodia.
Fórmulas todas ellas en las que la vivienda familiar, su estabilidad, constituye el

cve: BOE-A-2023-15169
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 154