BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90954

sobre la vivienda familiar expresamente atribuida–. Pero, junto a ello, para el supuesto,
siempre posible, de ausencia de dicha constancia registral –bien por haberse omitido la
misma, regular o irregularmente, bien como consecuencia de los cambios sobrevenidos
en la organización o el lugar de residencia del grupo familiar, los cuales, como resulta
evidente, pueden producirse durante la vida de la familia sin necesidad de reflejo
registral alguno–, la norma establece un régimen de protección en todo análogo al
previsto para las situaciones ordinarias del matrimonio por el artículo 1320 del Código
Civil.
Este es el sentido que en la actualidad, tras la reforma del artículo 96 del Código por
la Ley 8/2021, de 2 de junio, antes referida, debe atribuirse al artículo 91, apartado 1, del
Reglamento Hipotecario –conforme al cual, “cuando la Ley aplicable exija el
consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda
habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una
vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la
escritura que la vivienda no tiene aquel carácter”–. Precepto que, como se observa a
simple vista, parte exclusivamente de la necesidad legal del consentimiento de ambos
cónyuges –incluidos también en dicha expresión reglamentaria los excónyuges, pues el
propio artículo 96 del Código engloba a unos y otros dentro del concepto genérico
“cónyuges”, al referirse a los mismos, como tales, a pesar del previo divorcio o anulación
de su matrimonio–; con independencia por tanto del estado en que los mismos se
encuentren en el momento de la disposición –casados, divorciados o separados–.
III. Es cierto que la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 29 de octubre de 2020 sostuvo el criterio contrapuesto, afirmando que
“cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera
soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los
efectos previstos en el artículo 1320 del Código Civil (cfr. Resolución de 6 de marzo
de 2004)”; confirmando con ello el criterio asumido de modo general, uniforme y
constante en el tráfico, tanto antes como después de la publicación de la Resolución,
conforme al cual en el caso de divorcio o separación judicial de los cónyuges debía
quedar relegada la protección de los terceros al juego de los principios hipotecarios;
afirmando así que, dado que el “derecho de uso ex artículo 96 de dicho Código es
inscribible en el Registro de la Propiedad”, es necesario que el mismo esté “debidamente
inscrito para que perjudique a terceros (cfr. artículo 13 de la Ley Hipotecaria)”, pues “se
presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los
términos del asiento respectivo (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria)”.
La reforma del artículo 96.3 del Código por la Ley de 2 de junio de 2021, sin
embargo, ha alterado por completo aquella doctrina del Centro Directivo. La nueva
norma legal no busca, como resulta evidente, la simple ratificación de un criterio –el de la
Dirección General– que había sido aceptado de modo pacífico, general e invariable por
todos los agentes en el tráfico –entre ellos, de modo destacado, notarios y registradores,
como lo prueba la práctica ausencia de resoluciones del mismo Centro Directivo en el
mismo sentido, a pesar de la larguísima vigencia del antiguo artículo 96 del Código Civil,
desde su introducción por la Ley de 20 de julio de 1981–. La reforma, por ello, no podía
dirigirse a consagrar algo plena y pacíficamente asentado. Por el contrario, el nuevo
régimen legal introducido en el artículo 96.3 se dirigió precisamente a la superación de
aquella doctrina de la Dirección General, con objeto de extender el régimen de
protección establecido por el artículo 1320 del Código a la vivienda de la familia tras el
divorcio o separación legal de los padres; pensando, sin duda, en la posibilidad,
innegable, de cambios sobrevenidos en el lugar de desarrollo de la vida familiar
decididos libérrimamente por los padres al margen de la autorización judicial y su
consiguiente reflejo registral o impuestos por los cambios sobrevenidos en las
circunstancias del grupo familiar o los progenitores –pues, como afirma de modo
constante y reiterado la jurisprudencia, “el derecho de uso de la vivienda familiar existe y
deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso. Se confiere y
se mantiene en tanto que conserve este carácter familiar” (cfr. Sentencia del Tribunal

cve: BOE-A-2023-15169
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