BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90953

familia –“sí es su vivienda familiar”, dice literalmente el título–; sin que conste el
consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial
supletoria.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a
calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de
la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. Conforme al artículo 96, apartado 3, del Código Civil –en la redacción dada al
mismo por el artículo segundo, apartado once, de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que
se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad
en el ejercicio de su capacidad jurídica–, “para disponer de todo o parte de la vivienda y
bienes indicados –esto es, ‘los objetos de uso ordinario de’ la misma– cuyo uso haya
sido atribuido conforme a los párrafos anteriores –esto es, ‘a los hijos comunes menores
de edad (o ‘mayores de edad ‘en una situación de discapacidad’) y al cónyuge en cuya
compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad’–, se requerirá
el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial”; una
“restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar”, añade el precepto, que
“se hará constar en el Registro de la Propiedad”; añadiendo la misma norma, junto a ello,
que “la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no
perjudicará al adquirente de buena fe”.
Estamos ante una norma dirigida al doble objetivo de dotar de la estabilidad a la
vivienda familiar, a pesar de la situación de crisis del matrimonio, y proteger no obstante
la seguridad del tráfico, al conservar la validez de los actos dispositivos realizados por el
cónyuge titular en beneficio del adquirente de buena fe. Y lo hace, a través de dos
mecanismos de protección de carácter complementario: uno, basado en la eficacia de la
inscripción registral, al imponer la constancia en el Registro de la atribución formal del
uso de la vivienda, al tiempo de la separación o el divorcio, y otro basado en los
principios generales de autorresponsabilidad y protección de la confianza legítima en la
apariencia jurídica; extendiendo así la protección al adquirente que, de buena fe, celebra
el contrato en la creencia acerca del carácter no familiar de la vivienda adquirida,
fundada en las manifestaciones del propio disponente; de modo en todo análogo al
régimen establecido por el artículo 1320 del Código Civil –conforme al cual, “para
disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la
familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el
consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial”; de manera que, añade el
precepto, “la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la
vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”–. Por lo que, como ocurre durante la
vida normal del matrimonio gracias a dicha regla de protección de la seguridad del
tráfico, integrada en el régimen matrimonial primario, tras la separación o el divorcio el
acceso al Registro de cualquier acto de disposición sobre edificación que pueda hallarse
destinada a vivienda, propiedad de uno de los excónyuges, requiere la manifestación
sobre la ausencia en dicha finca del carácter de vivienda habitual de la familia.
En el ámbito de las crisis matrimoniales, la ley establece sin embargo una importante
especialidad, consecuencia de la existencia de una formal atribución, en el momento
inicial de la separación o el divorcio, del derecho de uso sobre la vivienda familiar a los
hijos menores o en situación de discapacidad y al cónyuge en cuya compañía queden;
una asignación que permite hacer constar expresamente en el Registro, en ese
momento inicial de la separación de la familia, las restricciones que sobre las facultades
dispositivas del cónyuge titular con carácter privativo derivan de dicha atribución –
imponiendo así de modo inmediato la necesidad del consentimiento de ambos cónyuges
o la autorización judicial supletoria para la inscripción de cualesquiera actos dispositivos

cve: BOE-A-2023-15169
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Núm. 154