BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90905

colindantes inmatriculadas, existiendo dudas, además, de que con el exceso de cabida
que se pretende inscribir, se pueda estar alterando la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral.
Fundamentos de Derecho:
I. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que "los registradores calificarán,
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de
toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Por otra parte y con relación a la calificación el artículo 98 del Reglamento
Hipotecario indica que "el Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el
artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos,
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la
claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad".
II. Artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, que establecen que "el registrador
debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que
pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con
otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)".
III. Artículo 199 de la Ley Hipotecaria que establece que: "El registrador denegará
la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será
comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la
vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser
recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación
catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo
siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su
consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por
comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente".
IV. Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación a
la inscripción de un exceso de cabida, según la cual "La registración de un exceso de
cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados".

cve: BOE-A-2023-15163
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Núm. 154