BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90400

relacionada del contrato privado de compraventa, no se practicó operación alguna en
cuanto a las atribuciones del uso de determinadas porciones de la finca (porciones A, B y
C correspondientes a diversas porciones de terreno en las que se especifica la superficie
y linderos) establecidas en las normas tercera y cuarta del reglamento de uso y
funcionamiento de la comunidad indivisa de la finca registral 2.130 de Castell-Platja d’Aro
(que es una pieza de tierra urbana con cinco titulares registrales), anexo al contrato
privado de compraventa elevado a público, por no tener trascendencia registral y ser
puramente obligacionales entre las partes; no constar la previa división de la finca ni la
licencia municipal necesaria para ello; ni, según se desprende de la porción B) de la
norma tercera del reglamento, declararse previamente la obra nueva de un local
adosado con acceso independiente desde la calle que resulta de la porción B) del
referido reglamento.
5. Respecto de la falta de trascendencia real de la atribución de uso a las cuotas
indivisas de fincas, no se puede mantener la nota de calificación.
La falta de transcendencia real ha sido sostenida por este Centro Directivo cuando se
trata de la atribución de una mera facultad de usar, graciosamente, en precario o en
comodato (vid. Resoluciones de 4 de octubre de 1989 y 15 de julio de 2011), pero no
cuando alcanza la configuración «erga omnes» de un derecho real, con la inmediatividad
y oponibilidad propia de tales derechos, aunque tal derecho de uso no sea transmisible
(cfr. artículos 523 y siguientes del Código Civil) o se vincule a una cuota indivisa en una
comunidad ordinaria. Las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en
materia urbanística prevén la inscribibilidad de las atribuciones de uso en plazas de
garaje (véase artículo 53, letra b), y este Centro Directivo las ha admitido en general para
las atribuciones de uso vinculadas a cuotas indivisas sobre fincas rústicas o urbanas en
general (vid., por todas, la Resolución de 16 de enero de 2023) en cuanto suponen la
vinculación entre la titularidad de un porcentaje concreto del dominio la finca y la
atribución del derecho exclusivo de uso sobre una parte concreta determinada de
aquélla.
6. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división
material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que
recae, y, por tanto, no se puede exigir –como hace la registradora– la división previa del
terreno.
Tampoco por esa razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el
caso de que por las circunstancias concurrentes (acceso directo a la vía pública de cada
trozo de terreno asignado en uso u otras) pueda entenderse que se está generando un
verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de población, es cuando
el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia
urbanística obliga a proceder en la forma determinada en el citado artículo, pero sin que
se prevea una denegación directa del título.
Serían así elementos indiciarios de una parcelación que podrán alegarse por el
registrador las «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la
ordenación urbanística aplicable.
La Dirección General de los Registros y del Notariado -actual Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública- en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso
de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna
otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación

cve: BOE-A-2023-15114
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Núm. 153