III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15114)
Resolución de 31 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols a la inscripción de las atribuciones del uso de determinadas porciones de una finca establecidas en el reglamento de uso y funcionamiento de la comunidad indivisa de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 153
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90396
Y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario (RH), aunque no sería necesario por la
propia dicción del artículo 2 LH, se indica que lo expuesto en el artículo 2 LH no se trata
de una relación cerrada o numerus clausus sino abierta, literalmente:
(…) así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre
propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (…)
En aplicación del principio de autonomía de la voluntad las partes pueden llegar a los
pactos lícitos que estimen oportunos y, si son de carácter real y constan en documento
público, las partes tienen derecho a su acceso al registro de la propiedad y a la
publicidad y a la protección que esto comporta.
En este caso en que se está denegando la inscripción, el acuerdo entre los
comuneros de la finca consiste en la atribución de derechos de uso y disfrute exclusivos
de determinadas porciones de la misma a alguno de los propietarios con exclusión de
otros, y no lo acuerdan como derechos y obligaciones personales entre ellos sino –y esto
es esencial– como derechos que se atribuyen a quien en cada momento sea propietario
de una determinada porción de la finca, de manera que existe una vinculación entre la
titularidad de un porcentaje concreto de la finca y la atribución de determinados
derechos.
Siendo pues lícito el pacto entre las partes y siendo reales los derechos de uso que
se configuran con el mismo, y no personales o meramente obligacionales, las partes han
de tener derecho a obtener su inscripción en el registro de la propiedad.
La licitud del pacto por el que se atribuye a uno de los comuneros el uso exclusivo de
una parte del inmueble común es evidente además porque tal posibilidad está
especialmente prevista en la ley de propiedad horizontal, entre otras normas, y es muy
habitual en la práctica, lo que no se cita para su aplicación analógica -que también- sino
como ejemplo de un pacto de la misma naturaleza admitido en derecho positivo y que es
inscribible en el registro de la propiedad.
Por otro lado, la atribución de un uso exclusivo de una porción de la finca a uno de
los propietarios comporta además la limitación del derecho de uso de la finca a otros
propietarios y las consiguientes limitaciones dispositivas de los mismos, y con la
inscripción registral se aporta al titular del derecho una protección erga omnes a la que
tiene derecho y es preceptiva (“deberán constar”) con independencia de si se trata o no
de un derecho real (art. 13 LH), de la misma manera que por ejemplo son inscribibles la
atribución del derecho de uso del arrendatario o el del cónyuge del propietario, siendo
por tanto innecesario resolver ahora y aquí si un derecho ha de ser necesariamente real
para tener trascendencia real.
Sobre la falta de constancia de la previa división de la finca:
El argumento de la falta de división previa de la finca ha de decaer por el hecho de
que el supuesto en que nos encontramos –aunque no haya sido explicitado y aunque no
tuviera “nombre propio en derecho”– es el de una comunidad especial o funcional con
asignación de usos de espacios concretos y determinados que, como tiene desarrollado
la doctrina, sin la existencia de una previa división participa de algunas características de
la propiedad horizontal, tumbada o no.
El acuerdo de adopción de las reglas de este tipo de comunidad es licito, consta en
documento público suscrito o ratificado para todos ellos y ha sido adoptado por
unanimidad de todos los propietarios, que estas vinculados al mismo y tienen derecho a
pedir su constancia en el registro de la propiedad.
Finalmente, se deja constancia de que no se ha solicitado ni se pretende la
inscripción de las tres porciones A), B) y C) como fincas registrales independientes.
Cuarta.
Sobre la falta de declaración previa de la obra nueva de un local:
La falta de declaración previa de la obra nueva sobre una parte de la porción de la
finca descrita o identificada como “Porción B” no ha de ser obstáculo para la inscripción
cve: BOE-A-2023-15114
Verificable en https://www.boe.es
Tercera.
Núm. 153
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90396
Y en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario (RH), aunque no sería necesario por la
propia dicción del artículo 2 LH, se indica que lo expuesto en el artículo 2 LH no se trata
de una relación cerrada o numerus clausus sino abierta, literalmente:
(…) así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre
propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (…)
En aplicación del principio de autonomía de la voluntad las partes pueden llegar a los
pactos lícitos que estimen oportunos y, si son de carácter real y constan en documento
público, las partes tienen derecho a su acceso al registro de la propiedad y a la
publicidad y a la protección que esto comporta.
En este caso en que se está denegando la inscripción, el acuerdo entre los
comuneros de la finca consiste en la atribución de derechos de uso y disfrute exclusivos
de determinadas porciones de la misma a alguno de los propietarios con exclusión de
otros, y no lo acuerdan como derechos y obligaciones personales entre ellos sino –y esto
es esencial– como derechos que se atribuyen a quien en cada momento sea propietario
de una determinada porción de la finca, de manera que existe una vinculación entre la
titularidad de un porcentaje concreto de la finca y la atribución de determinados
derechos.
Siendo pues lícito el pacto entre las partes y siendo reales los derechos de uso que
se configuran con el mismo, y no personales o meramente obligacionales, las partes han
de tener derecho a obtener su inscripción en el registro de la propiedad.
La licitud del pacto por el que se atribuye a uno de los comuneros el uso exclusivo de
una parte del inmueble común es evidente además porque tal posibilidad está
especialmente prevista en la ley de propiedad horizontal, entre otras normas, y es muy
habitual en la práctica, lo que no se cita para su aplicación analógica -que también- sino
como ejemplo de un pacto de la misma naturaleza admitido en derecho positivo y que es
inscribible en el registro de la propiedad.
Por otro lado, la atribución de un uso exclusivo de una porción de la finca a uno de
los propietarios comporta además la limitación del derecho de uso de la finca a otros
propietarios y las consiguientes limitaciones dispositivas de los mismos, y con la
inscripción registral se aporta al titular del derecho una protección erga omnes a la que
tiene derecho y es preceptiva (“deberán constar”) con independencia de si se trata o no
de un derecho real (art. 13 LH), de la misma manera que por ejemplo son inscribibles la
atribución del derecho de uso del arrendatario o el del cónyuge del propietario, siendo
por tanto innecesario resolver ahora y aquí si un derecho ha de ser necesariamente real
para tener trascendencia real.
Sobre la falta de constancia de la previa división de la finca:
El argumento de la falta de división previa de la finca ha de decaer por el hecho de
que el supuesto en que nos encontramos –aunque no haya sido explicitado y aunque no
tuviera “nombre propio en derecho”– es el de una comunidad especial o funcional con
asignación de usos de espacios concretos y determinados que, como tiene desarrollado
la doctrina, sin la existencia de una previa división participa de algunas características de
la propiedad horizontal, tumbada o no.
El acuerdo de adopción de las reglas de este tipo de comunidad es licito, consta en
documento público suscrito o ratificado para todos ellos y ha sido adoptado por
unanimidad de todos los propietarios, que estas vinculados al mismo y tienen derecho a
pedir su constancia en el registro de la propiedad.
Finalmente, se deja constancia de que no se ha solicitado ni se pretende la
inscripción de las tres porciones A), B) y C) como fincas registrales independientes.
Cuarta.
Sobre la falta de declaración previa de la obra nueva de un local:
La falta de declaración previa de la obra nueva sobre una parte de la porción de la
finca descrita o identificada como “Porción B” no ha de ser obstáculo para la inscripción
cve: BOE-A-2023-15114
Verificable en https://www.boe.es
Tercera.
