III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15109)
Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir determinada adjudicación por extinción de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90349
se adquiere por ejercicio de un retracto, ese bien tiene el mismo carácter que tuviese el
derecho de retracto legal. O sea, si el derecho de retracto es privativo, el bien adquirido
con su ejercicio es privativo. Y si el derecho de retracto es ganancial, el bien adquirido
con su ejercicio es ganancial.
La registradora alega que las excepciones contempladas en estos dos artículos, en
concreto en el 1346.4 deben interpretarse, no restrictivamente como sería lo propio de
cualquier excepción a la regla general, sino que hay que interpretar la excepción
laxamente, y aplicarla, por analogía, a la adquisición que hace un comunero del resto de
cuotas que recaen sobre la cosa en los supuestos de indivisión.
Yo creo que es justamente al contrario: las excepciones siempre deben interpretarse
restrictivamente. Por lo que no cabe extender el art. 1346.4 –artículo alegado por la
Registradora– a supuestos no contemplados en él, salvo que tengan un verdadero y
justificado sentido jurídico. A lo sumo, se me ocurren sólo dos supuestos donde podría
caber dicha extensión analógica: un derecho de tanteo, o la opción de compra. Pues
podría pensarse que presentan identidad de razón con el retracto de que habla el
art. 1346.4 o el 1347.4. Recalco lo de identidad de razón.
Sin embargo ella quiere extender también esta excepción a un supuesto derecho,
que no es tal derecho, y que denomina “derecho de desenvolvimiento natural de un
derecho de cuota”. No entiendo el calificativo de natural, máxime cuando este pretendido
desenvolvimiento es precisamente todo menos natural: es una construcción artificiosa de
la doctrina.
Pero dejando a un lado querencias del querer, lo cierto es que aplicando la ley, la
lógica de la vida práctica, y haciendo un uso correcto del Derecho, no podemos ni
deberíamos inventarnos derechos ni desenvolvimientos de derechos donde no los hay, ni
cuando no están previstos legalmente como excepción. No hay ningún texto legal que
apoye ese pretendido derecho nacido del desenvolvimiento natural de un derecho.
Y menos aún, se puede forzar la analogía para querer aplicar esos derechos nacidos
de un pretendido desenvolvimiento de cuota, o de cualquier otro que nos inventemos o
nos parezca oportuno.
En nuestro caso, ese supuesto derecho de desenvolvimiento natural del derecho de
cuota, no presenta la más mínima “ratio iuris” con el derecho de retracto, porque el
retracto previsto en el 1522 del Código civil –que la calificación, dicho sea de paso, no
menciona en ningún lugar del recurso–, sólo se puede ejercitar cuando un copropietario
enajena su parte a un extraño.
“Artículo 1522. El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso
de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.”
En nuestro caso no se ejercita ningún derecho de retracto legal, ya que los otros tres
copropietarios transmiten voluntariamente su parte a la adquirente. Y ésta paga con
dinero ganancial.
Distinto sería, si los tres hermanos venden a un extraño, y entonces la adquirente
hubiese verificado su adquisición haciendo uso de este retracto legal: entonces sí que se
podría aplicar el art. 1346.4 del Código Civil con todas las de la ley siendo lo adquirido
privativo, sin perjuicio de reembolsar el crédito generado con la sociedad de gananciales,
si la adquisición se hubiera verificado con dinero ganancial. (Derecho de reembolso, por
otro lado, que curiosamente, como ya he apuntado, no contempla el 1346.4, a diferencia
del 1347.4 para idéntico supuesto)
Sea como fuere, la adquisición verificada en la escritura objeto de este recurso no se
ejercitó en base a ningún derecho de retracto legal, sino que el negocio verificado en ella
fue una acción convenida –voluntaria–, que no implicaba, además, enajenación alguna,
sino que se trataba de una extinción de comunidad propiciada, no sólo por normas civiles
–art. 404 Código Civil–, sino también fiscalmente por ser la cosa indivisible –ya que se
paga el 1.2 % de impuestos en vez del 7 % en Andalucía–. Opción de mejor derecho que
supone un importante ahorro a los contribuyentes.
Para ilustrar que no se pueden hacer desenvolvimientos naturales de derechos
arbitrariamente al margen de la ley (y menos aún intentar aplicarlos por analogía), voy a
cve: BOE-A-2023-15109
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 153
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90349
se adquiere por ejercicio de un retracto, ese bien tiene el mismo carácter que tuviese el
derecho de retracto legal. O sea, si el derecho de retracto es privativo, el bien adquirido
con su ejercicio es privativo. Y si el derecho de retracto es ganancial, el bien adquirido
con su ejercicio es ganancial.
La registradora alega que las excepciones contempladas en estos dos artículos, en
concreto en el 1346.4 deben interpretarse, no restrictivamente como sería lo propio de
cualquier excepción a la regla general, sino que hay que interpretar la excepción
laxamente, y aplicarla, por analogía, a la adquisición que hace un comunero del resto de
cuotas que recaen sobre la cosa en los supuestos de indivisión.
Yo creo que es justamente al contrario: las excepciones siempre deben interpretarse
restrictivamente. Por lo que no cabe extender el art. 1346.4 –artículo alegado por la
Registradora– a supuestos no contemplados en él, salvo que tengan un verdadero y
justificado sentido jurídico. A lo sumo, se me ocurren sólo dos supuestos donde podría
caber dicha extensión analógica: un derecho de tanteo, o la opción de compra. Pues
podría pensarse que presentan identidad de razón con el retracto de que habla el
art. 1346.4 o el 1347.4. Recalco lo de identidad de razón.
Sin embargo ella quiere extender también esta excepción a un supuesto derecho,
que no es tal derecho, y que denomina “derecho de desenvolvimiento natural de un
derecho de cuota”. No entiendo el calificativo de natural, máxime cuando este pretendido
desenvolvimiento es precisamente todo menos natural: es una construcción artificiosa de
la doctrina.
Pero dejando a un lado querencias del querer, lo cierto es que aplicando la ley, la
lógica de la vida práctica, y haciendo un uso correcto del Derecho, no podemos ni
deberíamos inventarnos derechos ni desenvolvimientos de derechos donde no los hay, ni
cuando no están previstos legalmente como excepción. No hay ningún texto legal que
apoye ese pretendido derecho nacido del desenvolvimiento natural de un derecho.
Y menos aún, se puede forzar la analogía para querer aplicar esos derechos nacidos
de un pretendido desenvolvimiento de cuota, o de cualquier otro que nos inventemos o
nos parezca oportuno.
En nuestro caso, ese supuesto derecho de desenvolvimiento natural del derecho de
cuota, no presenta la más mínima “ratio iuris” con el derecho de retracto, porque el
retracto previsto en el 1522 del Código civil –que la calificación, dicho sea de paso, no
menciona en ningún lugar del recurso–, sólo se puede ejercitar cuando un copropietario
enajena su parte a un extraño.
“Artículo 1522. El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso
de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.”
En nuestro caso no se ejercita ningún derecho de retracto legal, ya que los otros tres
copropietarios transmiten voluntariamente su parte a la adquirente. Y ésta paga con
dinero ganancial.
Distinto sería, si los tres hermanos venden a un extraño, y entonces la adquirente
hubiese verificado su adquisición haciendo uso de este retracto legal: entonces sí que se
podría aplicar el art. 1346.4 del Código Civil con todas las de la ley siendo lo adquirido
privativo, sin perjuicio de reembolsar el crédito generado con la sociedad de gananciales,
si la adquisición se hubiera verificado con dinero ganancial. (Derecho de reembolso, por
otro lado, que curiosamente, como ya he apuntado, no contempla el 1346.4, a diferencia
del 1347.4 para idéntico supuesto)
Sea como fuere, la adquisición verificada en la escritura objeto de este recurso no se
ejercitó en base a ningún derecho de retracto legal, sino que el negocio verificado en ella
fue una acción convenida –voluntaria–, que no implicaba, además, enajenación alguna,
sino que se trataba de una extinción de comunidad propiciada, no sólo por normas civiles
–art. 404 Código Civil–, sino también fiscalmente por ser la cosa indivisible –ya que se
paga el 1.2 % de impuestos en vez del 7 % en Andalucía–. Opción de mejor derecho que
supone un importante ahorro a los contribuyentes.
Para ilustrar que no se pueden hacer desenvolvimientos naturales de derechos
arbitrariamente al margen de la ley (y menos aún intentar aplicarlos por analogía), voy a
cve: BOE-A-2023-15109
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Núm. 153
