III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15109)
Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir determinada adjudicación por extinción de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90343
de 2022, a las 15:19:28, con número de entrada 1900, y que motivó el Asiento 245 del
Diario 145, presentado por don/ña Centro de Asesoría Hipotecaria, SL. Aportada
diligencia telemática por Centro de Asesoría Hipotecaria, SL, para el despacho del
Documento. Mancha Real a 7 de diciembre de 2022.
2.º) En dicha escritura se pretende la extinción del condominio existente sobre la
finca registral 18.000 de Mancha Real, entre doña E. M. R., don J. A. M. R., don A. M. R.
y don O. I. M. R. por título de herencia. En la referida escritura se expresa que dado el
carácter indivisible de la finca, se adjudica el pleno dominio de la misma a favor de don
O. I. M. R. y se solicita la inscripción de la parte que se adjudica en esta escritura con
carácter ganancial porque “los importes de pago de esta adjudicación han sido
satisfechos mediante préstamo hipotecario que se formalizará en el día de hoy”.
3.º) Que calificado el documento presentado, no procede acceder a la práctica de
los asientos solicitados por siguiente motivo:
1.º No consta acreditado el carácter ganancial de tres cuartas partes indivisas. De
este Registro, bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1.3 de la Ley
Hipotecaria, resulta que la finca registral antes referida consta inscrita en cuanto a la
cuota indivisa del adjudicatario con carácter privativo por título de herencia. Del
documento presentado resulta que se extingue el condominio citado, adjudicando el
pleno dominio de la finca a favor de uno de los comuneros, a calidad de que este último
abone a los restantes comuneros el valor de sus respectivos haberes, al amparo de los
artículos 406 y 1062 del Código Civil; y se manifiesta que el adjudicatario está casado en
régimen de gananciales y dado que “los importes de pago de esta adjudicación han sido
satisfechos mediante préstamo hipotecario que se formalizará en el día de hoy”, solicita
la inscripción de la finca en la proporción de una cuarta parte indivisa con carácter
privativo del adjudicatario y las tres cuartas partes indivisas restantes con carácter
ganancial del mismo y de su esposa.
Fundamentos de Derecho:
1.º No consta acreditado el carácter ganancial de tres cuartas partes indivisas,
siendo contrario al principio hipotecario de especialidad que obliga a la perfecta
determinación de la naturaleza de las participaciones indivisas que constituyen el objeto
del derecho inmobiliario inscribible, ex artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del
Reglamento Hipotecario.
El principio de subrogación real, que en sede de sociedad de gananciales implica
que los bienes adquiridos con dinero ganancial sean gananciales y los adquiridos con
dinero privativo, sean privativos resulta de los siguientes preceptos:
Artículo 1344 del Código Civil: “Mediante la sociedad de gananciales se hacen
comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por
cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse aquella”.
Artículo 1346.32 del Código Civil: “Son privativos de cada uno de los cónyuges (...) 3.º
Los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos”.
Artículo 1347.32 del Código Civil: “Son bienes gananciales: (...) 3.º Los adquiridos a
título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad,
bien para uno solo de los esposos”.
No obstante, este principio de subrogación real se exceptúa en los casos de
extinción de condominio por aplicación analógica del criterio del carácter del propio bien
del que deriva el derecho a la adquisición (que resulta de los artículos 1346.4, 1347.4
y 1352 del Código Civil) y que determina que siendo la cuota indivisa privativa (“bien del
que deriva el derecho a la adquisición”), la finca que recibe el comunero en la extinción
será privativa; y si se ha abonado a los restantes comuneros su haber en dinero
ganancial, surge, entre los cónyuges, el derecho de reembolso a favor del patrimonio
que sufraga la adquisición, regulado en el artículo 1358 del Código Civil: “Cuando
conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de
cve: BOE-A-2023-15109
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 153
Miércoles 28 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90343
de 2022, a las 15:19:28, con número de entrada 1900, y que motivó el Asiento 245 del
Diario 145, presentado por don/ña Centro de Asesoría Hipotecaria, SL. Aportada
diligencia telemática por Centro de Asesoría Hipotecaria, SL, para el despacho del
Documento. Mancha Real a 7 de diciembre de 2022.
2.º) En dicha escritura se pretende la extinción del condominio existente sobre la
finca registral 18.000 de Mancha Real, entre doña E. M. R., don J. A. M. R., don A. M. R.
y don O. I. M. R. por título de herencia. En la referida escritura se expresa que dado el
carácter indivisible de la finca, se adjudica el pleno dominio de la misma a favor de don
O. I. M. R. y se solicita la inscripción de la parte que se adjudica en esta escritura con
carácter ganancial porque “los importes de pago de esta adjudicación han sido
satisfechos mediante préstamo hipotecario que se formalizará en el día de hoy”.
3.º) Que calificado el documento presentado, no procede acceder a la práctica de
los asientos solicitados por siguiente motivo:
1.º No consta acreditado el carácter ganancial de tres cuartas partes indivisas. De
este Registro, bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1.3 de la Ley
Hipotecaria, resulta que la finca registral antes referida consta inscrita en cuanto a la
cuota indivisa del adjudicatario con carácter privativo por título de herencia. Del
documento presentado resulta que se extingue el condominio citado, adjudicando el
pleno dominio de la finca a favor de uno de los comuneros, a calidad de que este último
abone a los restantes comuneros el valor de sus respectivos haberes, al amparo de los
artículos 406 y 1062 del Código Civil; y se manifiesta que el adjudicatario está casado en
régimen de gananciales y dado que “los importes de pago de esta adjudicación han sido
satisfechos mediante préstamo hipotecario que se formalizará en el día de hoy”, solicita
la inscripción de la finca en la proporción de una cuarta parte indivisa con carácter
privativo del adjudicatario y las tres cuartas partes indivisas restantes con carácter
ganancial del mismo y de su esposa.
Fundamentos de Derecho:
1.º No consta acreditado el carácter ganancial de tres cuartas partes indivisas,
siendo contrario al principio hipotecario de especialidad que obliga a la perfecta
determinación de la naturaleza de las participaciones indivisas que constituyen el objeto
del derecho inmobiliario inscribible, ex artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del
Reglamento Hipotecario.
El principio de subrogación real, que en sede de sociedad de gananciales implica
que los bienes adquiridos con dinero ganancial sean gananciales y los adquiridos con
dinero privativo, sean privativos resulta de los siguientes preceptos:
Artículo 1344 del Código Civil: “Mediante la sociedad de gananciales se hacen
comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por
cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse aquella”.
Artículo 1346.32 del Código Civil: “Son privativos de cada uno de los cónyuges (...) 3.º
Los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos”.
Artículo 1347.32 del Código Civil: “Son bienes gananciales: (...) 3.º Los adquiridos a
título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad,
bien para uno solo de los esposos”.
No obstante, este principio de subrogación real se exceptúa en los casos de
extinción de condominio por aplicación analógica del criterio del carácter del propio bien
del que deriva el derecho a la adquisición (que resulta de los artículos 1346.4, 1347.4
y 1352 del Código Civil) y que determina que siendo la cuota indivisa privativa (“bien del
que deriva el derecho a la adquisición”), la finca que recibe el comunero en la extinción
será privativa; y si se ha abonado a los restantes comuneros su haber en dinero
ganancial, surge, entre los cónyuges, el derecho de reembolso a favor del patrimonio
que sufraga la adquisición, regulado en el artículo 1358 del Código Civil: “Cuando
conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de
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