BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88339

contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio
inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo
aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según
tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y
valoración por entidad especializada para bienes muebles. 4. Concedida la autorización
judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se anunciarán con la misma
publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho afecto y, si dentro de los diez
días siguientes al último de los anuncios se presentase en el juzgado mejor postor, el
juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la fianza que hayan de
prestar para participar en ella».
Este precepto concuerda con el anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal (al que se
remitía el 149.2 para la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con
privilegio especial).
Este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo
de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021), ha puesto de
relieve que: «las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien
sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal)
tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación,
reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación
(vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017). Por lo demás, el carácter
imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada Sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara específicamente sobre el
apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende claramente del contenido
y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor claridad después de la
modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la Ley 9/2015, de 25
de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de “Reglas legales supletorias” por la de
“Reglas legales de liquidación”, así como de la regulación modificada, de la que se
infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, remitente al artículo 155.4 de la
Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa observancia. Y es que, de tales
normas resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realización fuera de
convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada la especial afección del bien
objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la realización de tales bienes por un
precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo por las partes en el momento de
constitución de la garantía real, de modo que la realización por ese precio inferior
requiere el consentimiento de la entidad acreedora con privilegio especial».
Como puso de manifiesto la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar,
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y
de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos
judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia
del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal». El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia
Provincial por entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el
mandamiento de cancelación se hiciera constar el cumplimiento de los requisitos que
prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto
refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de
mayo, en vigor desde el 1 de septiembre de 2020).

cve: BOE-A-2023-14778
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Núm. 148