BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88338

LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los
Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte”».
También hay que citar la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo
siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la más en particular
respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme
al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos
registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100
RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o
tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que,
confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la
Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de
los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
En consecuencia, estando inscritas las hipotecas en el Registro de la Propiedad, el
registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios.
4. En cuanto a la cuestión de fondo, determina el actual artículo 210 del texto
refundido de la Ley Concursal lo siguiente: «1. En cualquier estado del concurso, el
juez podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a créditos con
privilegio especial. 2. La solicitud de realización directa deberá ser presentada al juez
por la administración concursal o por el acreedor con privilegio especial y se tramitará a
través del procedimiento establecido en esta ley para la obtención de autorizaciones
judiciales. 3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un
precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al

cve: BOE-A-2023-14778
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