BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88319

ello los documentos públicos hacen prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que
documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de las
personas que intervienen en ellas.
Por todo lo expuesto entiende esta parte que nada impide que pueda admitirse la
inscripción de la servidumbre de luces y vistas y la de paso de vehículos en planta
sótano por cuanto la entidad Telico Urbana, SL, unilateralmente, sí que podía constituir
servidumbres en la fecha de su otorgamiento, toda vez que en dicha fecha era la única
propietaria de la totalidad de los departamentos que conformaban la escritura de obra
nueva y división horizontal del edificio».
IV
Mediante escrito, de fecha 24 de marzo de 2023, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición
del recurso al notario autorizante del título calificado, no ha habido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 32, 33 y 34 de la Ley Hipotecaria.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
constitución de servidumbre recíproca de luces y vistas en la que concurren las
circunstancias siguientes: la escritura es de fecha 26 de enero de 2006; se constituye
servidumbre recíproca de luces y vistas por la mercantil «Telico Urbana, SL», dueña de
la finca 12.658, y «GSE Gabinete de Servicios Empresariales, SL», dueña de la
finca 1.116; en el mismo día y ante el mismo notario, con número anterior de protocolo,
se otorga por la única propietaria de la registral 12.658, escritura de declaración de obra
nueva y división horizontal, anterior a la constitución de la citada servidumbre.
La registradora señala como defecto que la finca se dividió horizontalmente y
posteriormente se transmitieron algunos departamentos, por lo que «Telico Urbana, SL»,
unilateralmente no puede constituir servidumbre.
El recurrente alega lo siguiente: que, dado que se otorgaron el mismo día la
declaración de obra nueva y división horizontal y la constitución de servidumbre, existe
una presunción «iuris tantum» de verosimilitud, jurisprudencialmente reconocida, para
entre quienes contrataron, por lo que se refiere a las declaraciones que los mismos
hicieron en la escritura objeto de calificación registral, de manera que las declaraciones
que en ellos realizaron los otorgantes hacen prueba «iuris tantum»; en definitiva, que en
dicha fecha era la única propietaria de la totalidad de los departamentos que
conformaban la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio.
2. Recapitulando los hechos, la escritura de constitución de la servidumbre fue
presentada en el Registro transcurridos dieciséis años desde su otorgamiento, tiempo en
el cual, habiéndose inscrito la declaración de obra nueva y división horizontal, se han
producido las transmisiones de los elementos resultantes de la misma. Los adquirentes
de esos elementos lo hicieron de unas fincas registrales de las que el Registro no
publicaba la existencia de la servidumbre. La prioridad en la presentación en el Registro,
lleva a la aplicación del principio de publicidad registral del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria para los adquirentes anteriores, y, en consecuencia, se precisa el
consentimiento de esos titulares actuales para la inscripción de las servidumbres que
graven sus fincas.
La fe pública del Registro protege a los terceros y opera fundamentalmente a través
de dos principios esenciales recogidos en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
Conforme el artículo 32, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero».

cve: BOE-A-2023-14776
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Núm. 148