III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-14776)
Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Játiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre de luces y vistas.
5 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 88320
Por otra parte, el principio de legitimación –que se encuadra dentro de la eficacia
defensiva de la inscripción– contemplado en el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria
declara que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos
en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3. Alega el recurrente que existe una presunción «iuris tantum» consecuencia de
las declaraciones de los otorgantes, pero precisamente, el principio de fe pública
registral, que se relaciona con la eficacia ofensiva de la inscripción, consiste en una
presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro a favor de
terceros que hayan adquirido en las condiciones señaladas por la Ley.
Así, el efecto positivo de la inscripción determina que el contenido del Registro se
presume exacto –consagrado por el 34 de la Ley Hipotecaria–, y supone que el tercero
que reúna los requisitos del artículo 34 podrá ampararse en lo inscrito de manera que,
aunque no fuera exacto, a favor del tercero tendrá el tratamiento de exactitud.
Desde el aspecto negativo, se presume el contenido del Registro íntegro, por lo que
lo no inscrito no perjudica a tercero. Este aspecto se consagra en el artículo 32 de la Ley
Hipotecaria según el cual «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero». En definitiva, es el principio de fe pública registral
de inoponibilidad de lo no inscrito.
4. Alega también el recurrente que existe «una presunción “iuris tantum” de
verosimilitud, jurisprudencialmente reconocida, para entre quienes contrataron, por lo
que se refiere a las declaraciones que los mismos hicieron en la escritura objeto de
calificación registral».
Conviene delimitar correctamente el concepto de tercero en la legislación hipotecaria,
para lo que, previamente, hay que distinguir entre «tercero civil», «tercer adquirente» y
«tercero hipotecario».
El tercero civil aparece en el artículo 1257 del Código Civil: «los contratos solo
producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos»; a la luz de este
artículo serán terceros las restantes personas ajenas a la relación jurídica. El tercero
adquirente es aquel tercero que entra en contacto con la relación jurídica adquiriendo
derechos procedentes de la misma, por otro negocio celebrado con alguna de las partes;
este puede ir contra los que contrataron con él, pero no le protege el Registro. El tercero
hipotecario es el que adquiere por negocio jurídico el dominio o un derecho real inscrito,
y le protege la publicidad del Registro en la forma antes expresada, por lo que, por
ejemplo, no podría considerarse tercero hipotecario al anotante de embargo puesto que
no adquiere un derecho inscrito, y el embargo anotado no es un derecho real.
Así, el tercero hipotecario simplemente es el que adquiere el dominio o derecho real
e inscribe su adquisición, pero cuando se habla de «tercero hipotecario» en el sentido
del «tercero protegido» debe reunir los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria –que
según sean teorías monistas o en su caso las dualistas, serán los del 34 o los del 32 de
la Ley Hipotecaria, según se sigan unas u otras–.
En el supuesto concreto de este expediente, los adquirentes de los elementos de la
división horizontal son terceros que merecen ser protegidos en tanto en cuanto han
confiado en el Registro y ha adquirido sus elementos de quien registralmente se
encontraba legitimado para enajenarlos. La fe pública registral ha generado una
presunción «iuris et de iure» legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del
Registro se reputa siempre exacto en favor de esos terceros adquirentes, quienes, por
tanto, pueden consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro. En
consecuencia, es preciso su consentimiento para la inscripción de la escritura de
constitución de la servidumbre. Otra cosa hubiera sido que la constitución de la
servidumbre se hubiera presentado al tiempo de su otorgamiento y antes de las
compraventas de los elementos de la división horizontal.
cve: BOE-A-2023-14776
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
Jueves 22 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 88320
Por otra parte, el principio de legitimación –que se encuadra dentro de la eficacia
defensiva de la inscripción– contemplado en el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria
declara que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos
en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3. Alega el recurrente que existe una presunción «iuris tantum» consecuencia de
las declaraciones de los otorgantes, pero precisamente, el principio de fe pública
registral, que se relaciona con la eficacia ofensiva de la inscripción, consiste en una
presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro a favor de
terceros que hayan adquirido en las condiciones señaladas por la Ley.
Así, el efecto positivo de la inscripción determina que el contenido del Registro se
presume exacto –consagrado por el 34 de la Ley Hipotecaria–, y supone que el tercero
que reúna los requisitos del artículo 34 podrá ampararse en lo inscrito de manera que,
aunque no fuera exacto, a favor del tercero tendrá el tratamiento de exactitud.
Desde el aspecto negativo, se presume el contenido del Registro íntegro, por lo que
lo no inscrito no perjudica a tercero. Este aspecto se consagra en el artículo 32 de la Ley
Hipotecaria según el cual «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero». En definitiva, es el principio de fe pública registral
de inoponibilidad de lo no inscrito.
4. Alega también el recurrente que existe «una presunción “iuris tantum” de
verosimilitud, jurisprudencialmente reconocida, para entre quienes contrataron, por lo
que se refiere a las declaraciones que los mismos hicieron en la escritura objeto de
calificación registral».
Conviene delimitar correctamente el concepto de tercero en la legislación hipotecaria,
para lo que, previamente, hay que distinguir entre «tercero civil», «tercer adquirente» y
«tercero hipotecario».
El tercero civil aparece en el artículo 1257 del Código Civil: «los contratos solo
producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos»; a la luz de este
artículo serán terceros las restantes personas ajenas a la relación jurídica. El tercero
adquirente es aquel tercero que entra en contacto con la relación jurídica adquiriendo
derechos procedentes de la misma, por otro negocio celebrado con alguna de las partes;
este puede ir contra los que contrataron con él, pero no le protege el Registro. El tercero
hipotecario es el que adquiere por negocio jurídico el dominio o un derecho real inscrito,
y le protege la publicidad del Registro en la forma antes expresada, por lo que, por
ejemplo, no podría considerarse tercero hipotecario al anotante de embargo puesto que
no adquiere un derecho inscrito, y el embargo anotado no es un derecho real.
Así, el tercero hipotecario simplemente es el que adquiere el dominio o derecho real
e inscribe su adquisición, pero cuando se habla de «tercero hipotecario» en el sentido
del «tercero protegido» debe reunir los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria –que
según sean teorías monistas o en su caso las dualistas, serán los del 34 o los del 32 de
la Ley Hipotecaria, según se sigan unas u otras–.
En el supuesto concreto de este expediente, los adquirentes de los elementos de la
división horizontal son terceros que merecen ser protegidos en tanto en cuanto han
confiado en el Registro y ha adquirido sus elementos de quien registralmente se
encontraba legitimado para enajenarlos. La fe pública registral ha generado una
presunción «iuris et de iure» legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del
Registro se reputa siempre exacto en favor de esos terceros adquirentes, quienes, por
tanto, pueden consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro. En
consecuencia, es preciso su consentimiento para la inscripción de la escritura de
constitución de la servidumbre. Otra cosa hubiera sido que la constitución de la
servidumbre se hubiera presentado al tiempo de su otorgamiento y antes de las
compraventas de los elementos de la división horizontal.
cve: BOE-A-2023-14776
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
