BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88325

exhaustivo de todas las transmisiones intermedias; que procede acudir al medio
excepcional de reanudación del tracto del expediente del artículo 208 de la Ley
Hipotecaria cuando el promotor carece de acción directa contra el titular material de la
finca para proveerse del título formal adecuado, o cuando para enlazar su titularidad con
la titularidad registral se encuentre con una dificultad extraordinaria; que cuando la última
inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de
treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no
obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser
por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad de la
documentación aportada.
2. Respecto de la cuestión sustantiva objeto de controversia en el recurso, debe
recordarse que la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al artículo 208 de la
Ley Hipotecaria contemplando un nuevo procedimiento para la reanudación del tracto
sucesivo interrumpido. En la nueva regulación legal, aparte que la competencia para la
tramitación del expediente ahora se encomienda al notario y no al juez, y se procede
regularlo de manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de
cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su
reanudación por la vía del expediente notarial regulado en dicho artículo.
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») según la cual el expediente
para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio excepcional
para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por
una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la
rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada
en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los
efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular
registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el
propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede
estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no
quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 201, reglas tercera y cuarta, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del título calificado, puede accederse a la inscripción.
Por ello, cuando la inexactitud entre el pronunciamiento registral y la realidad
extrarregistral deriva no de la efectiva interrupción en el Registro de esa cadena de
titularidades sucesivas, sino de la falta de presentación a inscripción de las escritura de
elevación a público de las particiones o de las adjudicaciones derivadas de disposiciones

cve: BOE-A-2023-14777
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Núm. 148