BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88303

Ello conlleva una duda bastante razonable sobre la posible falta de inmatriculación
de ese espacio de terreno, perfectamente delimitado en la realidad física, pero cuya
existencia no resulta de ninguno de los títulos presentados.
Y, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 8 de marzo de 2023, la
imprecisión derivada de la descripción puramente literaria que de las fincas afectadas
consta en el Registro no impide que, a la vista de los datos obrantes en el expediente y
de la oposición del colindante, pueda el registrador oponerse fundadamente a la
inscripción de la georreferenciación alternativa aportada.
Y es aclaratoria la afirmación de la recurrente, en su escrito de interposición del
recurso, cuando declara: «El 21 de septiembre del 2.022, se procedió a la elevación a
público mediante escritura de agrupación de fincas y declaración de obra nueva por
antigüedad, a regularizar la situación fáctica existente desde el año 1.978, conforme al
hecho segundo de este escrito. Esta se realizó mediante escritura ante el notario de El
Ejido D. Eduardo Echeverría Soria, con numero de su protocolo 1.599, siendo la que
ahora se pretende inscribir».
Por tanto, reconoce que hay una situación fáctica de la cual la escritura de
agrupación y declaración de obra nueva pretende ser la regularización jurídica de esa
situación fáctica, aptitud del título que no es la idónea para alcanzar la inscripción que se
pretende.
10. En consecuencia, ninguna de las partes implicadas ha presentado título
fehaciente sobre la propiedad de ese espacio determinado de terreno, por lo que
difícilmente se puede atribuir el mismo por la vía del expediente del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria, cuyo ámbito de aplicación es la rectificación de un error en la
descripción registral, acreditado con una georreferenciación coherente, para lograr la
coordinación gráfica, lo que no se da en el presente supuesto.
El extenso escrito de interposición del recurso aporta una serie de fotografías que
reflejan una realidad física, cuya existencia jurídica no resulta de los títulos que se
aportan en el expediente.
Y el registrador no puede inscribir actuaciones de mero hecho de los propietarios si
no están contrastados jurídicamente, con el correspondiente título público.
El Catastro, en cambio, sí puede actuar como consecuencia de esas actuaciones de
hecho, por reflejar una capacidad económica, que ha de ser objeto de la correspondiente
tributación. Esta es una de las razones por la cual el Registro tiene control de legalidad
que se ejerce con la calificación registral, por producir la inscripción una serie de efectos
jurídicos sustantivos, de la cual carece el Catastro, que trata de tener un inventario
actualizado de todos los bienes inmuebles del territorio en el que es competente, para
lograr la justa tributación de los mismos.
11. Procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los
requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las
Resoluciones de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).»
En el presente caso, la georreferenciación alternativa presentada solapa
parcialmente con la georreferenciación catastral no inscrita correspondiente con otra
finca colindante por el lindero oeste, manifestando el promotor del expediente que la
finca registral 2.837 está comprendida en la georreferenciación de la parcela catastral
con referencia: 3991610WF3639S0001UO, manifestando el colindante opositor
notificado que la citada referencia catastral se corresponde con la realidad de su finca.
El registrador funda su calificación negativa, no solo en la oposición del colindante,
sino en el solape parcial de las dos georreferenciaciones contradictorias, presentadas en

cve: BOE-A-2023-14774
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Núm. 148