III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-14774)
Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de su georreferenciación, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 88296
no ven afectadas sus inscripciones. Pero en el improbable supuesto de que el tercero
entendiese que su propiedad se ve afectada, podrá entablar las acciones judiciales que
en, derecho le amparen, con la finalidad de defensa de esta.
Segundo. Para la resolución del presente recurso, procede nuevamente determinar
si se ha aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de las rectificaciones superficiales, por la cual:
A) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. No queda la menor
de duda de que la realidad física del inmueble objeto de escritura de obra nueva ocupa
fas parcelas 2.620 y la 2.837 que se han agrupado para conformar adecuadamente su
descripción y poder acceder al registro de la Propiedad.
B) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca o agrupación de varias fincas, no encubre sino
el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría las
originarias fincas registrales, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
agrupación a la finca registral preexistente.
Esto es lo realizado en el presente supuesto, ya que se ha agrupado las fincas,
procediéndose a la corrección del error existente respecto a la superficie (resultante de la
agrupación registral) considerándose la superficie real de la agrupación en relación al
terreno ocupado por el inmueble edificado.
C) En el presente caso, lo que se pretende es consignar el dato de superficie
correcto, resultante de la agrupación.
Pero, por las fotos aportadas por esta recurrente y el mantenimiento de los linderos
de la finca, puede llegar a concluirse que lo que se trata de consignar es la superficie
correcta del solar sobre el que se emplaza el objeto que ahora se declara de obra nueva,
apoyada por una georreferenciación alternativa y una perfecta concreción de la
edificación existente, construcción que fue realizada en el año 1.978, anterior a la
adquisición por el alegante de la finca, objeto de invasión (103.518) al alegar el
recurrente una inexactitud respecto de la determinación catastral.
Por tanto, de llegar a inscribirse la georreferenciación alternativa y la agrupación de
las fincas, con la consiguiente rectificación de la superficie suma de las dos, no se
estaría alterando la realidad física en su día amparada por los asientos de las fincas que
ahora se agrupan, ni afectando a ninguna inscripción de finca inmatriculada, incluso sin
que estas estén georreferenciadas.
D) Procede también para la resolución del presente recurso, comprobar si se ha
aplicado correctamente la doctrina de ese Centro Directivo, relativa a los requisitos para
la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones
de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
I) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Ninguno de los supuestos así determinados se da en el presente caso, ya que:
– La identidad de la finca queda perfectamente concretada.
– La representación gráfica presentada de la agrupación no coincide con dominio
público ni con representación gráfica inscrita en el geoportal registros.
cve: BOE-A-2023-14774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
Jueves 22 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 88296
no ven afectadas sus inscripciones. Pero en el improbable supuesto de que el tercero
entendiese que su propiedad se ve afectada, podrá entablar las acciones judiciales que
en, derecho le amparen, con la finalidad de defensa de esta.
Segundo. Para la resolución del presente recurso, procede nuevamente determinar
si se ha aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de las rectificaciones superficiales, por la cual:
A) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. No queda la menor
de duda de que la realidad física del inmueble objeto de escritura de obra nueva ocupa
fas parcelas 2.620 y la 2.837 que se han agrupado para conformar adecuadamente su
descripción y poder acceder al registro de la Propiedad.
B) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca o agrupación de varias fincas, no encubre sino
el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría las
originarias fincas registrales, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
agrupación a la finca registral preexistente.
Esto es lo realizado en el presente supuesto, ya que se ha agrupado las fincas,
procediéndose a la corrección del error existente respecto a la superficie (resultante de la
agrupación registral) considerándose la superficie real de la agrupación en relación al
terreno ocupado por el inmueble edificado.
C) En el presente caso, lo que se pretende es consignar el dato de superficie
correcto, resultante de la agrupación.
Pero, por las fotos aportadas por esta recurrente y el mantenimiento de los linderos
de la finca, puede llegar a concluirse que lo que se trata de consignar es la superficie
correcta del solar sobre el que se emplaza el objeto que ahora se declara de obra nueva,
apoyada por una georreferenciación alternativa y una perfecta concreción de la
edificación existente, construcción que fue realizada en el año 1.978, anterior a la
adquisición por el alegante de la finca, objeto de invasión (103.518) al alegar el
recurrente una inexactitud respecto de la determinación catastral.
Por tanto, de llegar a inscribirse la georreferenciación alternativa y la agrupación de
las fincas, con la consiguiente rectificación de la superficie suma de las dos, no se
estaría alterando la realidad física en su día amparada por los asientos de las fincas que
ahora se agrupan, ni afectando a ninguna inscripción de finca inmatriculada, incluso sin
que estas estén georreferenciadas.
D) Procede también para la resolución del presente recurso, comprobar si se ha
aplicado correctamente la doctrina de ese Centro Directivo, relativa a los requisitos para
la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones
de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
I) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Ninguno de los supuestos así determinados se da en el presente caso, ya que:
– La identidad de la finca queda perfectamente concretada.
– La representación gráfica presentada de la agrupación no coincide con dominio
público ni con representación gráfica inscrita en el geoportal registros.
cve: BOE-A-2023-14774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
