III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-14774)
Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de su georreferenciación, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 88291
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los [sic] lindero
originalmente registrados”.
En efecto, con la rectificación pretendida lo que se quiere es que la realidad física
tenga su correspondencia en los datos regístrales, no habiendo modificación alguna.
No puede olvidarse que, siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción
registral a la realidad física registral, el mismo tiene como límite la no invasión de fincas
inmatriculadas o del dominio público, por lo que el registrador debe analizar las
alegaciones, por si pueden ser fundamentales a la hora de fundar su criterio sobre las
dudas en la identidad de la finca, según se desprende de la Resolución de 30 de enero
de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
En el presente no se produce invasión de finca inmatriculada alguna.
3. Son los linderos perimetrales los que geométricamente determinan la superficie
interior comprendida dentro de ellos y no al revés.
El artículo 199 Ley Hipotecaria dice que “el titular registral del dominio o de cualquier
derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma
acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y
superficie. Y como recuerda y aclara la RDGRN de 17/11/2015, “no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa”.
Por su parte la resolución de la DGRN de 13/12/2017 señala que “cabe destacar que
cuando, como ha sido históricamente muy frecuente... los linderos de las fincas
registrales solo se expresaban mencionando el nombre del propietario colindante, pero
sin precisar en modo alguno el lugar geográfico de ubicación de tales linderos, la
superficie de la finca era un dato con una gran relevancia a la hora de intentar identificar
y deslindar geográficamente las fincas respecto de las colindantes. No era un dato
suficiente en sí mismo, pero sí era necesario. No en vano el propio Código Civil, al
regular el deslinde y amojonamiento de fincas en los artículos 384 y siguientes, atribuye
capital importancia a lo que determinen los títulos de cada propietario respecto del límite
o área perteneciente a cada propietario. Ahora, tras la reforma introducida por la
Ley 13/2015, el dato da la superficie de las fincas registrales sigue siendo exigible en
todo caso, si bien, cuando conforme a la nueva ley se acredite e inscriba, cuando
proceda, la georreferenciación de la ubicación y delimitación de la finca, la identidad de
ésta quedará ya perfectamente establecida, y su superficie y ano será un elemento a
tomar en consideración para tratar de precisar los lindero, sino al revés, serán los
linderos ya precisados los que determinarán geométricamente, cual es la superficie
comprendida dentro de ellos, y aun así la superficie así determinada habrá de
expresarse en todo caso”.
En nuestro caso concreto, de la descripción registral de la finca 103.518 no puede
deducirse que la superficie referida como invasión objeto de alegación se integre en la
misma, pues iría contra las previsiones del artículo referido, máxime cuando esta no se
encuentra georreferenciada, y se intenta el utilizar las coordenadas de la parcela
catastral 3991610WF3639S0001UO, para confundir y hacer dar la impresión de que
estas son las correspondiente a la finca registral 103.518, cuando esta catastral
corresponden a la 103.518 conjuntamente con la 2.837.
La denegación de la inscripción de la agrupación pretendida y su georreferenciación
ha de basarse en criterios objetivos de ámbito jurídico no en meras alegaciones del
colindante sin ninguna fundamentación jurídica de propiedad sobre el terreno que
esgrime como suyo, sin aportar ninguna acreditación fehaciente, tales como título en el
que se incluya esta superficie (pues en el mismo se concretan 121 m2 y no 180 m2
como pretende tener) y modo, acreditando su posesión, cuestión no demostrable (ya que
esta zona de patio está en posesión de la recurrente).
En relación a ello hay que reiterar que la finca 103.518, alegada como invadida,
proviene de una segregación de la finca matriz posterior a la adquisición de la 2.837.
cve: BOE-A-2023-14774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
Jueves 22 de junio de 2023
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registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los [sic] lindero
originalmente registrados”.
En efecto, con la rectificación pretendida lo que se quiere es que la realidad física
tenga su correspondencia en los datos regístrales, no habiendo modificación alguna.
No puede olvidarse que, siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción
registral a la realidad física registral, el mismo tiene como límite la no invasión de fincas
inmatriculadas o del dominio público, por lo que el registrador debe analizar las
alegaciones, por si pueden ser fundamentales a la hora de fundar su criterio sobre las
dudas en la identidad de la finca, según se desprende de la Resolución de 30 de enero
de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
En el presente no se produce invasión de finca inmatriculada alguna.
3. Son los linderos perimetrales los que geométricamente determinan la superficie
interior comprendida dentro de ellos y no al revés.
El artículo 199 Ley Hipotecaria dice que “el titular registral del dominio o de cualquier
derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma
acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y
superficie. Y como recuerda y aclara la RDGRN de 17/11/2015, “no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa”.
Por su parte la resolución de la DGRN de 13/12/2017 señala que “cabe destacar que
cuando, como ha sido históricamente muy frecuente... los linderos de las fincas
registrales solo se expresaban mencionando el nombre del propietario colindante, pero
sin precisar en modo alguno el lugar geográfico de ubicación de tales linderos, la
superficie de la finca era un dato con una gran relevancia a la hora de intentar identificar
y deslindar geográficamente las fincas respecto de las colindantes. No era un dato
suficiente en sí mismo, pero sí era necesario. No en vano el propio Código Civil, al
regular el deslinde y amojonamiento de fincas en los artículos 384 y siguientes, atribuye
capital importancia a lo que determinen los títulos de cada propietario respecto del límite
o área perteneciente a cada propietario. Ahora, tras la reforma introducida por la
Ley 13/2015, el dato da la superficie de las fincas registrales sigue siendo exigible en
todo caso, si bien, cuando conforme a la nueva ley se acredite e inscriba, cuando
proceda, la georreferenciación de la ubicación y delimitación de la finca, la identidad de
ésta quedará ya perfectamente establecida, y su superficie y ano será un elemento a
tomar en consideración para tratar de precisar los lindero, sino al revés, serán los
linderos ya precisados los que determinarán geométricamente, cual es la superficie
comprendida dentro de ellos, y aun así la superficie así determinada habrá de
expresarse en todo caso”.
En nuestro caso concreto, de la descripción registral de la finca 103.518 no puede
deducirse que la superficie referida como invasión objeto de alegación se integre en la
misma, pues iría contra las previsiones del artículo referido, máxime cuando esta no se
encuentra georreferenciada, y se intenta el utilizar las coordenadas de la parcela
catastral 3991610WF3639S0001UO, para confundir y hacer dar la impresión de que
estas son las correspondiente a la finca registral 103.518, cuando esta catastral
corresponden a la 103.518 conjuntamente con la 2.837.
La denegación de la inscripción de la agrupación pretendida y su georreferenciación
ha de basarse en criterios objetivos de ámbito jurídico no en meras alegaciones del
colindante sin ninguna fundamentación jurídica de propiedad sobre el terreno que
esgrime como suyo, sin aportar ninguna acreditación fehaciente, tales como título en el
que se incluya esta superficie (pues en el mismo se concretan 121 m2 y no 180 m2
como pretende tener) y modo, acreditando su posesión, cuestión no demostrable (ya que
esta zona de patio está en posesión de la recurrente).
En relación a ello hay que reiterar que la finca 103.518, alegada como invadida,
proviene de una segregación de la finca matriz posterior a la adquisición de la 2.837.
cve: BOE-A-2023-14774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 148
