BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88311

De acuerdo con las numerosas resoluciones de la antigua DGRyN como la que
expongo a continuación este procedimiento no exige del promotor del expediente que
como afirma el Registrador “notificar a los titulares registrales de la finca, los cónyuges
don J. G. H. y doña B. F. M. o en su caso a sus herederos, a los herederos del titular
intermedio don L. S. D., y a los colindantes o al menos a la Comunidad de Propietarios a
que pertenece la finca” pues lo que resulta esencial, como elemento básico de seguridad
jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido,
la citación al titular registral o a sus herederos. Dispone al respecto el artículo 208 de la
Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma tercera, que “junto a los interesados
referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo
caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de
éste, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e
identidad de éstos”
Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial –tras la
desjudicialización de ésta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya
que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria–
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la norma de la
necesaria consecución de titularidades y títulos formales, que establece con carácter
general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias
que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor
del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de
los títulos ausentes.
Es cierto que no consta “a los herederos del titular intermedio don L. S. D., y a los
colindantes o al menos a la Comunidad de Propietarios a que pertenece la finca” pero no
es necesario en este procedimiento por lo cual no se me puede oponer este hecho para
dar una calificación negativa.
El promotor del expediente desconoce quiénes son los herederos de los titulares
registrales (si los hay y si deben ser llamados) desconoce si los titulares registrales han
fallecido y no se tiene conocimiento de causahabientes. Es evidente por lo tanto que no
puede hacerse la notificación a los herederos y que el procedimiento reformado por la
Ley 13/2015, de 24 de junio, tenía previsto este supuesto cuando dice literalmente “si
fueren conocidos” es decir no es requisito, para la continuación del procedimiento, la
notificación en los supuestos en que los titulares o sus causahabientes no son
conocidos. La interpretación, a mi parecer errónea, del Registrador denegando la
inscripción en aquellos supuestos en los que no se pueda comunicar con los titulares
registrales o sus herederos (que es el caso más común en los supuestos de reanudación
de tracto) haría totalmente inviable la vía intentada por el articulo 208 LH para
desjudicializar estos procedimientos, por lo tanto reanudar tenga más de treinta años, la
citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por
edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también pueden ser citados por
edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad en la
documentación aportada.
Pues siendo la inscripción del titular registral de más de treinta años de antigüedad y
siendo desconocidos los posibles herederos del mismo, debe aplicarse el criterio
recogido en la Resolución de este Centro Directivo de 14 de abril de 2016 en la que se
admite “el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera
ruptura del tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria
dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados”. Sin embargo, la nota de
calificación recurrida no discute que exista interrupción del tracto, sino que partiendo de
su existencia y de una inscripción a favor del último titular registral de más de treinta
años siendo desconocidos sus herederos, lo que exige es su notificación, pudiendo, por
tanto, realizarse de forma edictal, y en caso de ser desconocidos los herederos, no se
precisara que dicha notificación edictal se realice con carácter nominal, siendo posible

cve: BOE-A-2023-14775
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 148