BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88280

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al
expediente de reanudación del tracto, y en particular, por lo que ahora interesa, del
requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al
procedimiento, al ser un trámite esencial del citado procedimiento (vid., entre otras,
Resolución de 11 de febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este
contexto la de comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las
garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional
de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se
concreta en el principio del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
4. En el presente caso, del relato recogido en el auto objeto de calificación y en la
diligencia ampliatoria librada por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado
de Primera Instancia número 13 de Zaragoza el día 18 de octubre de 2022, los titulares
registrales, don M. E. D y doña R. R. C., habían fallecido al tiempo de iniciarse el
procedimiento. Asimismo, de esta diligencia ampliatoria resulta que una hija de estos
titulares registrales, doña T. E. R. también había fallecido, sin que se haga alusión a la
identificación de los herederos que hayan sucedido a los referidos titulares registrales, ni,
consecuentemente, a su necesaria citación en los términos que exige la letra del
artículo 202, párrafo tercero.
Dado en la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad
al tiempo de dictarse el auto que pone fin al expediente judicial de dominio, y que no
consta acreditado que los titulares registrales o sus causahabientes hayan sido citados
tres veces, una de ellas al menos personalmente, procede confirmar el defecto señalado
por la registradora en su calificación.
5. El segundo de los defectos discutidos en el escrito de recurso gira en torno a la
confusa redacción recogida en el título calificado respecto a las transmisiones previas
que no han tenido acceso al Registro y que justifican la utilización de la vía excepcional
del expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo.
Según resulta del auto y de la diligencia ampliatoria, los promotores del expediente
habían adquirido la finca por compra a don F. O. G. y doña M. P. B. L., que, a su vez
habían adquirido por disolución de condominio con don J. O. G., condominio que
procedía de una compra previa a don M. B. P., si bien, a pesar de la expresión que
aparece en la escritura, la auténtica vendedora era doña T. E. R., hija y heredera de los
titulares registrales.
Ciertamente, como la propia recurrente reconoce en su escrito de recurso, la
literalidad del auto y de la diligencia ampliatoria dista bastante de la claridad que se exige
en los títulos que pretenden su acceso al Registro.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que queda suficientemente reflejada la
existencia de varias transmisiones que no han tenido acceso al Registro que ponen de
manifiesto una auténtica interrupción del tracto que justifica la utilización de la vía del
expediente judicial.
Por otro lado, a diferencia de lo que ocurre con los documentos notariales o los
privados, en los que la calificación del registrador es completa, tanto en los aspectos
formales como en los de fondo, en los casos de documentos judiciales esta labor de
calificación queda constreñida a los límites que marca el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario.
En consecuencia, habiendo el juez declarado la titularidad de los promotores del
expediente y habiendo especificado la existencia de varias transmisiones no inscritas
que justifican la orden de reanudar el tracto sucesivo a través de la tramitación del

cve: BOE-A-2023-14773
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Núm. 148