BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 88261

georreferenciación alternativa, aunque con una superficie total incluso superior a la
resultante de aquella cartografía catastral.
Y, como señala el registrador en su calificación, si aquella georreferenciación
catastral fue rechazada tanto por los titulares de la finca colindante como por la
sentencia en el pleito entablado entre colindantes, «es lógico que el registrador albergue
dudas» respecto a si la nueva georreferenciación alternativa, que también ha ocasionado
oposición expresa del titular registral de otra finca, se corresponda con la identidad de la
finca del promotor, sin riesgo de invasión de fincas registrales colindantes.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple
titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado “si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito”, como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya
propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de
una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada
y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria
dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca,
si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio
público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble
afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador
decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no
haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción” (…)
Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y
un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales
colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de
calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de
fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo,
en vía de recurso, –como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020–
“decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una
diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes”.
“En casos como el presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la
incorporación de la georreferenciación pretendida “fuera denegada por la posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde
conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan
prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien
por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”.
Y resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria
en el sentido de que “la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los
expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél”.
También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la
conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador,
notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13

cve: BOE-A-2023-14771
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Núm. 148