BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143

Viernes 16 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 85810

Conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, la acreditación de la representación, a
efectos registrales, exige:
En cuanto al otorgante, que tenga capacidad y legitimación para otorgarlo, bien
porque lo otorgue directamente la persona que va a ser representada y tenga capacidad
legal para ello, o bien porque lo otorgue un representante (legal, orgánico o voluntario)
de aquélla, en cuyo caso, ha de acreditar tal representación con iguales requisitos, forma
pública y facultades suficientes.
En cuanto al objeto o contenido, que incluya facultades suficientes para el acto de
que se trate.
Y en cuanto a la forma, que esté conferido en documento público, y en su caso,
inscrito en el Registro Mercantil.
El Art. 98 de la Ley 24/2001 impone, además, al Notario, la obligación de comprobar
y reseñar suficientemente y de manera expresa que la representación conste en
documento público y que a su juicio confiera facultades suficientes para el acto de que
se trate, y obliga al Registrador a calificar tales extremos y su congruencia con el
contenido del documento, lo cual implica que, cuando no hay una única representación
simple o directa, sino una sucesión o cadena de ellas, tales requisitos han de ser
cumplidos por el Notario y calificados por el Registrador respecto de cada una de los
sucesivos apoderamientos o representaciones.
Art. 98 Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social reformado por el artículo 34 de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de
reformas para el impulso a la productividad.

Reiterada doctrina de la RDGRN a partir de resolución de fecha 12 de abril de 2002,
así resoluciones de fecha 28 febrero, 19 marzo, 27 noviembre y 27 diciembre de 2007
y 25 enero 2008.
El negocio jurídico celebrado por mandatario verbal no es perfecto hasta su
ratificación, y sin perjuicio de que los efectos entre partes se retrotraigan al momento de
su celebración, no pueden perjudicar a tercero hasta la propia ratificación. (S.T.S. 3 de
marzo de 1992, 12 de diciembre de 1989, 22 de octubre de 1999 y R.D.G.R.N. de 3 de
marzo de 1953, 2 de diciembre de 1998 y 25 de mayo de 2007).
Resolución
En su virtud, se deniega la inscripción del documento objeto de la presente
calificación, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación
correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga

cve: BOE-A-2023-14400
Verificable en https://www.boe.es

“1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera.
2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado,
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del
que nace la representación.
3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos
complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el
Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o
testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en
forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita”.