BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 85741

de especialidad hipotecaria al no concretarse el trazado, punto de arranque y final,
longitud, anchura, etc. de la servidumbre, lo que unido a la falta de aportación de un
plano no permiten saber exactamente por donde discurre la misma (9.2 de la Ley
Hipotecaria y 51.5, 6 y 7 del Reglamento Hipotecario y Res. DGSJ y FP de 24-101998).
El principio de especialidad hipotecaria que se desprende de los artículos 9.2 de la
Ley Hipotecaria y 51. 5.6 y 7 del Reglamento Hipotecario, exige que la servidumbre
quede determinada en cuanto a un contenido mínimo, como requisito indispensable para
su publicidad Registral. Tratándose de una servidumbre de paso este contenido mínimo
exige precisa determinación del punto de arranque y final; anchura y longitud así como el
sentido cardinal de la misma.
La Dirección General de los Registros y Notariado en resolución de 24-10-1998 así lo
pone de manifiesto al incidir que “es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. las
resoluciones de 27 de Agosto de 1982 y de 18 de octubre de 1.991) basada en el
principio de especialidad (cfr. Arts. 9 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) que
la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás
características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos
del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse
como suficiente, a tal efecto, la mera afirmación del establecimiento de servidumbre de
paso y la identificación de los predios dominantes y sirvientes dejando indeterminados
datos tan importantes como la ubicación y anchura de los pasos o la altura y distancia o
longitud. Se trata, pues de convenios constitutivos, de carácter genérico, precisados de
un ulterior desenvolvimiento que perfile, de modo definitivo, los gravámenes previstos,
debiéndose, entre tanto, negar su inscripción en aras de la claridad y precisión que debe
presidir el contenido de los pronunciamientos registrales en lo referente a la titularidad,
extensión y límites de los derechos inscribibles.
4.º Por su indeterminación contraria al principio de especialidad y no pactarse con
carácter real, no es inscribible el derecho de tanteo pactado en la estipulación séptima.
Como ha puesto reiteradamente de manifiesto la Dirección General de los Registros
y del Notariado (Cfr. Resoluciones de 23 de noviembre de 1934, 29 de marzo de 1955,
20 de septiembre de 1966, 29 de abril de 1999 o 6 de marzo de 2. 001 entre otras), el
sistema de “númerus apertus” (cfr. Artículo 7 del Re lamento Hipotecario) no permite la
entrada en el Registro del cualquier derecho, sino que ha de tratarse de derechos reales
atendiendo a sus elementos y caracteres constitutivos.
Como consecuencia de lo anterior, se observan los siguientes defectos que impiden
la inscripción del derecho de adquisición pactado:
1. No se establece expresamente el carácter real del expresado derecho con
eficacia erga omnes pactando al propio tiempo su inscribibilidad en el Registro de la
Propiedad. Como pone de relieve la citada Resolución de 6 de marzo de 2011, es
indudable que, en un sistema como el español, regido por el principio de “numerus
apertus” en orden a la configuración de nuevos derechos reales, una de las cuestiones
más difíciles de resolver es la de si un derecho atípico tiene o no eficacia real, siendo
indispensable para la inscripción de un derecho de tanteo convencional o análogo al
mismo que no quepa duda sobre su carácter real, lo que no se da en el caso planteado
en que ni se establece el carácter real, ni se pacta su inscribibilidad, ni se induce de
ninguno de los pactos del contrato, presumiéndose el dominio libre porque las
restricciones han de establecerse expresamente, careciendo dicho derecho de eficacia
erga omnes que es una característica esencial del derecho real.
2. No se fija un plazo de duración para el ejercicio del derecho. (Principio de
especialidad hipotecaria; artículo 51 regla 6.ª del Reglamento Hipotecario; Resolución de
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 1966). Es
preciso que se determine el plazo de duración del derecho.
3. No se determinan las consecuencias del incumplimiento de la obligación de
notificar la intención de vender la finca. Por ello, si no se establece otro efecto, el único
que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de

cve: BOE-A-2023-14395
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