BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 85751

artículo 1550. En definitiva, la cláusula en cuestión configura el contenido de las
obligaciones de la parte arrendadora, con pleno respeto de las previsiones del Código
Civil, resultando en consecuencia inscribibles y con ello oponibles «erga omnes».
8. Suspende también el registrador, por su carácter personal, la inscripción de la
cláusula 6.2 según la cual «el Arrendador vendrá obligado a permitir el acceso a la Finca
al Arrendatario y a sus empleados, contratistas y subcontratistas en todo momento,
desde esta fecha. A tal efecto, ambas Partes acuerdan la constitución de una
servidumbre de paso voluntaria, permanente, continua y aparente sobre la Finca a favor
del Arrendatario, al objeto de que este pueda instalar, explotar, operar y mantener la
Planta conforme a lo previsto en este Contrato (…)».
Resulta evidente que, al margen de la naturaleza jurídica del arrendamiento, no
todos los pactos que integren el mismo deben tener acceso al Registro, específicamente
cuando se trate de pactos relativos a la constitución de derechos reales, como pueda ser
el de servidumbre. En efecto, al amparo de lo previsto en el artículo 2.2 de la Ley
Hipotecaria, únicamente podrán inscribirse «los títulos en que se constituyan,
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales», sin que los
meros compromisos u obligaciones de constitución futura de derechos reales puedan
tener acceso al Registro (cfr. artículos 1, 2 y 98 de la Ley Hipotecaria).
La propia sociedad arrendataria reconoce en su escrito de recurso que la finalidad de
esta cláusula no es otra que la de «pactar de mutuo acuerdo, la posibilidad, en caso de
que fuese necesario, de establecer una servidumbre a favor del Arrendatario para el
correcto desenvolvimiento de su actividad y no de constituir una servidumbre como tal
que, lógicamente, estaría sometida a la identificación de sus características principales».
En definitiva, para que una servidumbre pueda inscribirse será necesario un acto
constitutivo de la misma, debiendo dicho título constitutivo adecuarse –entre otros– a los
principios de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), tracto sucesivo
(artículo 12 de la Ley Hipotecaria) y especialidad, principio general del Derecho registral
manifestado en numerosos preceptos de la Ley Hipotecaria (artículos 9 y 12, entre otros)
que exige la exacta determinación del contenido del derecho inscrito con expresión de su
extensión, límites y características configuradoras (cfr. Resoluciones de 22 de abril
de 2019 y 26 de octubre de 2021, entre otras).
9. Finalmente, respecto de la inscripción del derecho de adquisición preferente, no
puede ser el reconocido por la legislación especial, por no resultar ésta aplicable al
presente arrendamiento, como ha quedado expuesto. Por ello se plantea la cuestión de
su inscripción como derecho de constitución voluntaria.
En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. la Resolución
de 4 de mayo de 2022, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente) la posibilidad
de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus
apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento
Hipotecario. Ahora bien, la autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos
derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad
económica y social tiene como fundamental límite el respeto a las características
estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su
inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
Esto significa que no es suficiente la voluntad o la denominación del derecho para
que éste se considere derecho real. Hace falta, además, que concurran determinadas
circunstancias, que la Resolución de 4 de mayo de 2009 sintetizó en dos: a) es preciso
que la figura que se crea tenga las características propias de un derecho real, y b) que,
si se trata de una figura nueva carente de regulación legal, se regulen todas las
consecuencias que dicha figura comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra
figura. Y como criterio de interpretación de estos requisitos ha dicho igualmente este
Centro Directivo que el citado criterio «numerus apertus» en materia de derechos reales

cve: BOE-A-2023-14395
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Núm. 143