III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-14395)
Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 85750
cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos fines
lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados las hace poco aptas para el
crédito territorial y crea, de otra parte, situaciones confusas, y por eso el artículo 26 de la
Ley Hipotecaria, en su párrafo tercero, establece que se harán constar en el Registro la
Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que
la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter
temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la
sustitución fideicomisaria, pues, en caso contrario, constituyen tan solo una mera
recomendación (cfr. Resolución de 18 de enero de 1963).
Asimismo, este Centro Directivo (vid. por todas Resolución de 18 de diciembre
de 2013) ha puesto de relieve que los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria hacen
referencia a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral. Pero, al carecer
el Código Civil de una regulación completa de la figura de las prohibiciones de disponer o
enajenar, puede afirmarse que la legislación hipotecaria constituye en esta materia
legislación civil sustantiva. De esta regulación sustantiva resulta, como se ha adelantado,
que sus efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las
prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en
caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las
contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto
distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título
oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar
los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de
diferente forma según se trate de unas u otras.
6. En el supuesto de este expediente, aun reconociendo la plena validez de la
limitación al haber sido convenida por ambas partes, con base en el principio de
autonomía de la voluntad, habida cuenta que no es contrario a las leyes, la moral ni el
orden público (artículo 1255 del Código Civil), ocurre que no se trata de resolver sobre la
validez o nulidad del pacto sino que debe determinarse si este puede causar inscripción
en el Registro con la pertinente eficacia respecto de terceros. Y debe concluirse que, si
la prohibición procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento
(artículos 1543 y 1555.1.º del Código Civil), sin perjuicio de su validez, no puede acceder
al Registro (cfr. artículo 26 de la Ley Hipotecaria), si bien se podrá asegurar su
cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real inscribible. De otra forma solo
producirán efectos obligacionales.
7. En segundo lugar, por entender que implica asimismo prohibición de disponer no
permitida, el registrador suspende la inscripción de la estipulación 5.5 que prohíbe al
arrendador «realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la
Actividad Permitida, ni arrendar ni permitir uso restante de la Finca para cualquier
actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida».
La presente cláusula debe recibir un tratamiento jurídico distinto, sin que pueda
equiparse con la anteriormente analizada.
Así, es obligación esencial del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce
pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3.º del Código
Civil), configurándose su incumplimiento como causa de rescisión del contrato
(artículo 1556).
Por su parte, dispone el artículo 1550 que «cuando en el contrato de arrendamiento
de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en
parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato
para con el arrendador».
De lo anterior resulta que la estipulación cuya inscripción se pretende no es sino una
traslación, por un lado, de las obligaciones y limitaciones que el Código Civil impone al
arrendador, en tanto titular dominical de la finca, que responden a la finalidad última de
garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico de la finca para destinarlo al
aprovechamiento o actividad convenida; y, por otro lado, de la posibilidad que atribuye a
las partes el Código Civil de prohibir el subarriendo de la finca conforme al referido
cve: BOE-A-2023-14395
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 143
Viernes 16 de junio de 2023
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cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos fines
lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados las hace poco aptas para el
crédito territorial y crea, de otra parte, situaciones confusas, y por eso el artículo 26 de la
Ley Hipotecaria, en su párrafo tercero, establece que se harán constar en el Registro la
Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que
la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter
temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la
sustitución fideicomisaria, pues, en caso contrario, constituyen tan solo una mera
recomendación (cfr. Resolución de 18 de enero de 1963).
Asimismo, este Centro Directivo (vid. por todas Resolución de 18 de diciembre
de 2013) ha puesto de relieve que los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria hacen
referencia a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral. Pero, al carecer
el Código Civil de una regulación completa de la figura de las prohibiciones de disponer o
enajenar, puede afirmarse que la legislación hipotecaria constituye en esta materia
legislación civil sustantiva. De esta regulación sustantiva resulta, como se ha adelantado,
que sus efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las
prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en
caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las
contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto
distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título
oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar
los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de
diferente forma según se trate de unas u otras.
6. En el supuesto de este expediente, aun reconociendo la plena validez de la
limitación al haber sido convenida por ambas partes, con base en el principio de
autonomía de la voluntad, habida cuenta que no es contrario a las leyes, la moral ni el
orden público (artículo 1255 del Código Civil), ocurre que no se trata de resolver sobre la
validez o nulidad del pacto sino que debe determinarse si este puede causar inscripción
en el Registro con la pertinente eficacia respecto de terceros. Y debe concluirse que, si
la prohibición procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento
(artículos 1543 y 1555.1.º del Código Civil), sin perjuicio de su validez, no puede acceder
al Registro (cfr. artículo 26 de la Ley Hipotecaria), si bien se podrá asegurar su
cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real inscribible. De otra forma solo
producirán efectos obligacionales.
7. En segundo lugar, por entender que implica asimismo prohibición de disponer no
permitida, el registrador suspende la inscripción de la estipulación 5.5 que prohíbe al
arrendador «realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la
Actividad Permitida, ni arrendar ni permitir uso restante de la Finca para cualquier
actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida».
La presente cláusula debe recibir un tratamiento jurídico distinto, sin que pueda
equiparse con la anteriormente analizada.
Así, es obligación esencial del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce
pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3.º del Código
Civil), configurándose su incumplimiento como causa de rescisión del contrato
(artículo 1556).
Por su parte, dispone el artículo 1550 que «cuando en el contrato de arrendamiento
de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en
parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato
para con el arrendador».
De lo anterior resulta que la estipulación cuya inscripción se pretende no es sino una
traslación, por un lado, de las obligaciones y limitaciones que el Código Civil impone al
arrendador, en tanto titular dominical de la finca, que responden a la finalidad última de
garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico de la finca para destinarlo al
aprovechamiento o actividad convenida; y, por otro lado, de la posibilidad que atribuye a
las partes el Código Civil de prohibir el subarriendo de la finca conforme al referido
cve: BOE-A-2023-14395
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Núm. 143