BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 85749

juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título
presentado, a efectos de que eso pueda ser objeto de calificación.
4. En el presente caso, según la calificación impugnada, la objeción del registrador
se refiere a la falta de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los
administradores de la sociedad arrendataria. Afirma que, al no acreditarse la inscripción
del nombramiento del administrador, no puede «ampararse la calificación en la exactitud
registral, siendo necesaria entonces la comprobación de la realidad, validez y vigencia
del nombramiento por otros medios (lo que no ocurre en el presente caso, sino que
simplemente se recoge la manifestación bajo su responsabilidad” del compareciente)».
Esta objeción debe ser confirmada si se tiene en cuenta que la ausencia de
inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede
estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada.
El notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le
compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por los
administradores de la sociedad vendedora para otorgar la escritura de ratificación
cuestionada; pero la reseña del documento auténtico del que resulta la representación
no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el
notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de
las facultades representativas (nada se afirma, por ejemplo, sobre la notificación o
consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan
compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral –vid. artículos 12, 77
a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil–). Por ello, el registrador no
puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar
que el notario ha ejercido dicho control.
5. Por lo que se refiere al análisis de las estipulaciones del contrato de
arrendamiento cuya inscripción suspende el registrador, debe tenerse en cuenta que
dicho arrendamiento se regirá por las estipulaciones de las partes y las normas del
Código Civil que sean de aplicación pues queda excluido del ámbito de aplicación de la
ley especial de arrendamientos rústicos, por cuanto tiene por objeto principal «cualquier
otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal» –cfr. el artículo 6.d).5.º de la
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos–.
En primer lugar, considera no inscribible la cláusula 5.4 que prohíbe al arrendador
«hipotecar o gravar en modo alguno el inmueble (incluso, por medio de derechos de
opción o promesas de hipoteca concedidos a terceros) sin el previo consentimiento
expreso y por escrito del Arrendatario, que no podrá denegarlo en el caso de que el
beneficio de la garantía respete la posición jurídica del Arrendatario (…)».
El defecto debe confirmarse. En cuanto a las prohibiciones de disponer, cabe
recordar, con carácter general, la doctrina sobre su configuración registral que este
Centro Directivo ha establecido en diversas ocasiones desde la clásica Resolución de 20
de diciembre de 1929 hasta las más recientes de 27 de febrero y 26 de noviembre
de 2019, 19 de febrero de 2020 y 5 de enero, 16 de febrero, 20 de julio y 28 de
noviembre de 2022.
Conforme a esta doctrina, cabe afirmar que las prohibiciones de disponer no son
verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino
restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el
ejercicio de la facultad dispositiva («ius disponendi») de su titular.
Tales restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan
sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos», por lo que un bien gravado con
una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa» o en virtud
de los citados actos dispositivos de carácter forzoso. Así resulta del principio de libertad
de tráfico, con amparo en el artículo 348 del Código Civil, el cual exige que las
limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad
dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que
las justifican. Y ello por cuanto las prohibiciones y demás restricciones que limitan la libre
disposición de los bienes son tratadas con disfavor por las disposiciones legales, en

cve: BOE-A-2023-14395
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