III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-13007)
Resolución de 12 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de cabida pretendida por la vía del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76223
El registrador, en una segunda nota de calificación negativa, objeta que no cabe
inscripción parcial de un exceso de cabida porque «del propio contenido de los títulos
resulta que la superficie cuya inscripción se solicita en la escritura de subsanación no es
la cabida real de la finca, y no coincide además con la certificación catastral
incorporada».
El interesado recurre alegando, en esencia, que «los otorgantes pueden
perfectamente optar por “renunciar” a recurrir al expediente del artículo 203 de la Ley
Hipotecaria para inmatricular la total superficie catastral, pero “acercar” la superficie
registral a la catastral, inmatriculando el exceso de sólo el 10%».
2. El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «tampoco será necesario
tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la
finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no
excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral
descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la
plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los
supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del
cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el
Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada (…)».
En el presente caso, se dan las siguientes circunstancias:
a) la diferencia de cabida declarada en la escritura excede, aunque no por mucho,
del límite máximo del 10% a que alude el primer inciso del apartado a) del artículo 201.3.
b) de los datos descriptivos respectivos (finca con superficie inscrita de 9.403,75
metros cuadrados y certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble con
superficie catastral de 10.377 metros cuadrados) no se desprende «la plena coincidencia
entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita», sino al contrario, ya que el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria señala que «se entenderá que existe correspondencia
entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando
ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias
de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no
impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto
de los colindantes».
c) ni siquiera habría correspondencia de la referencia catastral con la identidad de
la finca, ya que no se cumple el requisito exigido a tales efectos en el artículo 45 del Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario consistente en que «existan diferencias de superficie que
no sean superiores al 10 por ciento».
Por tanto, la referida certificación catastral descriptiva y gráfica no puede legalmente
servir para hacer constar la referencia catastral de la finca, y menos aún, para hacer
constar una rectificación de la medida superficial de la finca.
Por otra parte, si se admitiera que acudiendo a la figura de la inscripción parcial se
pudieran inscribir rectificaciones de cabida «poco a poco», para ir «acercando»
sucesivamente la superficie registrada a la real (como parece defender la recurrente),
serían eludidas todas las exigencias legales de georreferenciación y tutela de
colindantes y terceros, pues cualquiera que fuera la magnitud y proporción real de la
rectificación superficial, bastaría ir solicitando sucesivamente la inscripción de una
rectificación de superficie no superior al 5% (artículo 203.3, letra b) o al 10%
(artículo 203.3, letra a) para acabar consiguiendo finalmente la inscripción de la totalidad
de la rectificación de cabida eludiendo la aplicación del procedimiento y garantías
legalmente establecidas al efecto.
Y es que el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, como casi todos los preceptos
jurídicos, contiene un silogismo o razonamiento lógico conforme al cual, si se cumple el
supuesto de hecho en él contemplado, se producen determinadas consecuencias
jurídicas.
cve: BOE-A-2023-13007
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 130
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76223
El registrador, en una segunda nota de calificación negativa, objeta que no cabe
inscripción parcial de un exceso de cabida porque «del propio contenido de los títulos
resulta que la superficie cuya inscripción se solicita en la escritura de subsanación no es
la cabida real de la finca, y no coincide además con la certificación catastral
incorporada».
El interesado recurre alegando, en esencia, que «los otorgantes pueden
perfectamente optar por “renunciar” a recurrir al expediente del artículo 203 de la Ley
Hipotecaria para inmatricular la total superficie catastral, pero “acercar” la superficie
registral a la catastral, inmatriculando el exceso de sólo el 10%».
2. El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que «tampoco será necesario
tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la
finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no
excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral
descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la
plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los
supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del
cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el
Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la
modificación solicitada (…)».
En el presente caso, se dan las siguientes circunstancias:
a) la diferencia de cabida declarada en la escritura excede, aunque no por mucho,
del límite máximo del 10% a que alude el primer inciso del apartado a) del artículo 201.3.
b) de los datos descriptivos respectivos (finca con superficie inscrita de 9.403,75
metros cuadrados y certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble con
superficie catastral de 10.377 metros cuadrados) no se desprende «la plena coincidencia
entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita», sino al contrario, ya que el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria señala que «se entenderá que existe correspondencia
entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando
ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias
de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no
impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto
de los colindantes».
c) ni siquiera habría correspondencia de la referencia catastral con la identidad de
la finca, ya que no se cumple el requisito exigido a tales efectos en el artículo 45 del Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario consistente en que «existan diferencias de superficie que
no sean superiores al 10 por ciento».
Por tanto, la referida certificación catastral descriptiva y gráfica no puede legalmente
servir para hacer constar la referencia catastral de la finca, y menos aún, para hacer
constar una rectificación de la medida superficial de la finca.
Por otra parte, si se admitiera que acudiendo a la figura de la inscripción parcial se
pudieran inscribir rectificaciones de cabida «poco a poco», para ir «acercando»
sucesivamente la superficie registrada a la real (como parece defender la recurrente),
serían eludidas todas las exigencias legales de georreferenciación y tutela de
colindantes y terceros, pues cualquiera que fuera la magnitud y proporción real de la
rectificación superficial, bastaría ir solicitando sucesivamente la inscripción de una
rectificación de superficie no superior al 5% (artículo 203.3, letra b) o al 10%
(artículo 203.3, letra a) para acabar consiguiendo finalmente la inscripción de la totalidad
de la rectificación de cabida eludiendo la aplicación del procedimiento y garantías
legalmente establecidas al efecto.
Y es que el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, como casi todos los preceptos
jurídicos, contiene un silogismo o razonamiento lógico conforme al cual, si se cumple el
supuesto de hecho en él contemplado, se producen determinadas consecuencias
jurídicas.
cve: BOE-A-2023-13007
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 130
