III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-13005)
Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76210
De la inscripción 1.ª de la finca agrupada debería haberse inscrito con una extensión
de 134.837 metros cuadrados, pero, de la calificación de asiento de la agrupación se
observa que, al inscribirse la agrupación, la finca se inscribió con una superficie de 46
hectáreas y 60 áreas, es decir, con un exceso de cabida.
Resulta que la misma se segregan 333.560 metros cuadrados, quedando el resto
que se determina por nota al margen de la inscripción 1.ª de 132.440 metros cuadrados.
Es decir, la finca agrupada ya se inscribió con un exceso de cabida previo.
4. Alega, además el registrador que comprobada la cartografía histórica del
Catastro resultan alternaciones que pueden estar modificando la realidad física de la
parcela que se declara correspondiente, pues expresa en la nota de calificación que la
parcela 85 del polígono 13 tenía dada de alta en el Catastro, a 20 de mayo de 1997, una
cabida de 641.922 metros cuadrados.
Posteriormente, el 23 de junio de 1998, tenía una superficie de 551.563 metros
cuadrados. Por estas fechas se inscribe en el Registro la inscripción 1.ª de la finca
registral 17.958 de Sant Antoni de Portmany, que se forma por agrupación de las fincas
registrales 1.937, 1.363 y 3.910 de Sant Antoni de Portmany, que medían
respectivamente 110.000 metros cuadrados, 8.326 metros cuadrados y 16.511 metros
cuadrados, siendo su superficie registral de 134.837 metros cuadrados, practicándose la
inscripción con 466.000 metros cuadrados. Es decir, con un exceso de cabida
de 331.163 metros cuadrados, justificándose su adquisición mediante auto dictado por el
Juzgado de Primera Instancia número 1 del partido judicial competente, el día 9 de
noviembre de 1974, previa tramitación de un expediente judicial de dominio 123/64.
Esta superficie podría corresponderse con la realidad física de la finca 17.959 de
Sant Antoni de Portmany, de 333.560 metros cuadrados, que se segrega de la 17.958, el
mismo día en el que se inscribe la agrupación, es decir, el 24 de junio de 1998. En
fecha 23 de noviembre de 2021 tenía una extensión catastral de 343.669 metros
cuadrados, cuando catastralmente debería tener una superficie de 218.003, resultado de
restar a los 551.563 (superficie catastral en 1998) la superficie segregada en 1998, es
decir, 333.560, concluyendo el registrador que «en consecuencia, en el momento
presente, la parcela 85 del polígono 13 tiene inscrita una cabida de casi la mitad de la
superficie inscrita en 1997, lo que acentúa, si cabe, las dudas relativas a la existencia de
operaciones encubiertas de modificación de entidades hipotecarias que no han sido
inscritas en el Registro de la Propiedad».
Por otro lado, se estaría solicitando la inscripción de un exceso de superficie
de 211.229 metros cuadrados sobre la finca 17.958, que ya, en su día, se inscribió con
un exceso de superficie de 331.163 metros cuadrados, como resulta de la inscripción 1.ª
de su historial registral, que se justificó con un expediente de dominio, sin que del
presente exceso de cabida se presente más justificación que la derivada de la
certificación catastral descriptiva y gráfica.
En este sentido, las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de junio y 17 de
octubre de 2019, declararon debidamente fundadas, y por tanto justifican la negativa a
inscribir, las objeciones del registrador fundadas, de un lado, en la gran desproporción
entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en las alteraciones
en el perímetro y superficie catastral de la finca; circunstancias que, a juicio de la
Dirección General, denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional
colindante, revelando la intención de aplicar al folio registral tal superficie colindante, con
encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria.
5. Respecto a la referencia catastral inscrita, como ha puesto de relieve esta
Dirección General en distintas Resoluciones (vid., por todas, la Resolución de 4 de
diciembre de 2013) la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la
localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no
que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan
inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y
gráfica.
cve: BOE-A-2023-13005
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 130
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76210
De la inscripción 1.ª de la finca agrupada debería haberse inscrito con una extensión
de 134.837 metros cuadrados, pero, de la calificación de asiento de la agrupación se
observa que, al inscribirse la agrupación, la finca se inscribió con una superficie de 46
hectáreas y 60 áreas, es decir, con un exceso de cabida.
Resulta que la misma se segregan 333.560 metros cuadrados, quedando el resto
que se determina por nota al margen de la inscripción 1.ª de 132.440 metros cuadrados.
Es decir, la finca agrupada ya se inscribió con un exceso de cabida previo.
4. Alega, además el registrador que comprobada la cartografía histórica del
Catastro resultan alternaciones que pueden estar modificando la realidad física de la
parcela que se declara correspondiente, pues expresa en la nota de calificación que la
parcela 85 del polígono 13 tenía dada de alta en el Catastro, a 20 de mayo de 1997, una
cabida de 641.922 metros cuadrados.
Posteriormente, el 23 de junio de 1998, tenía una superficie de 551.563 metros
cuadrados. Por estas fechas se inscribe en el Registro la inscripción 1.ª de la finca
registral 17.958 de Sant Antoni de Portmany, que se forma por agrupación de las fincas
registrales 1.937, 1.363 y 3.910 de Sant Antoni de Portmany, que medían
respectivamente 110.000 metros cuadrados, 8.326 metros cuadrados y 16.511 metros
cuadrados, siendo su superficie registral de 134.837 metros cuadrados, practicándose la
inscripción con 466.000 metros cuadrados. Es decir, con un exceso de cabida
de 331.163 metros cuadrados, justificándose su adquisición mediante auto dictado por el
Juzgado de Primera Instancia número 1 del partido judicial competente, el día 9 de
noviembre de 1974, previa tramitación de un expediente judicial de dominio 123/64.
Esta superficie podría corresponderse con la realidad física de la finca 17.959 de
Sant Antoni de Portmany, de 333.560 metros cuadrados, que se segrega de la 17.958, el
mismo día en el que se inscribe la agrupación, es decir, el 24 de junio de 1998. En
fecha 23 de noviembre de 2021 tenía una extensión catastral de 343.669 metros
cuadrados, cuando catastralmente debería tener una superficie de 218.003, resultado de
restar a los 551.563 (superficie catastral en 1998) la superficie segregada en 1998, es
decir, 333.560, concluyendo el registrador que «en consecuencia, en el momento
presente, la parcela 85 del polígono 13 tiene inscrita una cabida de casi la mitad de la
superficie inscrita en 1997, lo que acentúa, si cabe, las dudas relativas a la existencia de
operaciones encubiertas de modificación de entidades hipotecarias que no han sido
inscritas en el Registro de la Propiedad».
Por otro lado, se estaría solicitando la inscripción de un exceso de superficie
de 211.229 metros cuadrados sobre la finca 17.958, que ya, en su día, se inscribió con
un exceso de superficie de 331.163 metros cuadrados, como resulta de la inscripción 1.ª
de su historial registral, que se justificó con un expediente de dominio, sin que del
presente exceso de cabida se presente más justificación que la derivada de la
certificación catastral descriptiva y gráfica.
En este sentido, las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de junio y 17 de
octubre de 2019, declararon debidamente fundadas, y por tanto justifican la negativa a
inscribir, las objeciones del registrador fundadas, de un lado, en la gran desproporción
entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en las alteraciones
en el perímetro y superficie catastral de la finca; circunstancias que, a juicio de la
Dirección General, denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional
colindante, revelando la intención de aplicar al folio registral tal superficie colindante, con
encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria.
5. Respecto a la referencia catastral inscrita, como ha puesto de relieve esta
Dirección General en distintas Resoluciones (vid., por todas, la Resolución de 4 de
diciembre de 2013) la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la
localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no
que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan
inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y
gráfica.
cve: BOE-A-2023-13005
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 130
